房地产金融市场空间巨大 行业并购成为行业发展新动力

在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。中国房地产金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。

互联网金融、资产证券化等多渠道融资途径继续发力，帮助企业补充流动资金、助力企业实现转型。但同时我们也注意到，随着房地产市场不断升温，金融层面政策转紧，旨在引导楼市资金降低，未来房地产金融风险防范力度会继续加强。

中国房地产金融投资现状

我国现代房地产金融业的真正发展从房改后开始的，1998年“房改”以来，房地产产业投资额逐年提高，年均增长超过20%，以2001年、2003年的增长幅度较大。受宏观调控的影响，2005年后该指标波动变大，近两年增幅呈下降趋势。房地产投资占全社会固定资产投资额的比重这一指标，更能反映房地产业在整个国民经济中的地位和发展情况。1998年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重为13.71%，到2004年该指标增长到18.67%，房地产业与其他产业的关联程度以及对国民经济的影响作用稳步提高;受宏观调控的影响，该指标在2005和2008年出现下滑趋势，但近两年又得以恢复。

中国房地产金融市场规模

房地产规模化发展的时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费，央企房地产板块重组已是大势所趋，房地产企业由重资产向轻资产转化势在必行，而互联网金融则是一个必然的方向。

据前瞻产业研究院发布的《房地产金融行业深度调研与投资战略规划分析报告》数据分析，以目前的房地产金融市场规模来看，未来每年房地产互联网消费金融将拥有至少2万亿的市场空间;而随着房地产证券化的发展，这一市场还有更大空间。平安好房董事长兼CEO庄诺更是判断，2016年将是中国的房地产互联网金融元年。

2015年，随着一二线城市房地产市场回暖、房价攀升，越来越多的市场主体进入房地产互联网金融领域。除了传统的银行、保险等金融机构，万达、绿地、恒大、泰禾等大型房企均建立了自己的金融平台，房地产中介公司中原地产、链家地产和房地产电商平安好房、搜房网、安居客、易居中国等，也都先后布局互联网金融。2015年诞生的房地产互联网金融产品，包括众筹建房、开发贷、首付贷、按揭贷、税费贷，以至装修贷、车位贷;一些互联网金融P2P平台，也推出了房地产相关的贷款产品。

房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素,房地产金融业的发展也促进了这些年房地产行业的飞速发展,从节节攀升的房价我们可见一斑。但是从今年来看,银行业出现“钱荒”,很多银行都取消了住房抵押贷款利率优惠,甚至利率还出现上浮倾向。

商业银行对住房抵押贷款信贷收紧的新闻报道经常见诸各大新闻版面。商业银行信贷收紧说明一个问题,银行业资金面紧张,银行业不愿意把钱投向周期长、回报低、风险大的住房抵押贷款。可见房地产风险开始凸显。

房地产金融发展趋势分析

我国房地产市场处于调控期，房企融资渠道单一，资金多来自于银行贷款。随着房产行业竞争日趋白热化，房地产企业“金融化”的趋势愈加明显。房地产+金融将是行业下一轮洗牌的关键点。

“地产+金融”成为房地产企业转型新方向

一些背景雄厚的房企选择全面布点，通过并购、参股等方式介入银行、证券、保险、私募基金等业务，在金融领域迅速扩张;一些规模较小的房企或服务商，则利用产业资源，选择热门金融领域试水，如互联网金融、社区金融等，在原有资源网络的基础上进行业务开拓，力求实现产融结合。

真实股权融资成为房地产金融新形式

伴随4号文及一系列监管政策的出台，传统债权融资及“明股实债”融资方式受到严格限制，一些开发商和房地产项目开始接受真正的股权融资。包括万科在内的大型开发商，亦纷纷在项目层面开展股权合作，表明长期以来以债权融资为主的房地产金融行业，将转向股权融资与债权融资并行之路。虽然目前不少股权融资项目仍旧“行债权融资之实”，但地产基金主导的股权融资这种类似PE的投资方式未来发展空间巨大。不过需要注意的是股权融资主要风险在于如果地产基金公司未能对项目进行实质性监督及提供必要增值服务，可能会失去对开发流程的控制，最终导致项目投资失败。

行业并购成为房地产金融新动力

万科、融创、富力三方已完成总额637.5亿元的“世纪并购”交易签约，是房地产行业大宗交易及并购事件频发背景下的标志性事件。据统计，2015~2016年房地产行业发生481起并购案例，总额超过5,000亿元。伴随中国房地产市场正式步入存量时代，行业开发属性将减弱，金融属性和资产管理属性逐步释放，围绕存量不动产的并购及价值提升将成为推动行业增长的下一个“风口”，服务于并购的房地产金融则是助推行业集中度提升的重要工具，而并购后整合能力将成为房企下半场竞争的关键。

资产证券化成为房地产金融新亮点

近几年国内类REITs、CMBS、物业费及购房尾款证券化等新模式蓬勃发展，最近一个月世贸天阶CMBN、勒泰一号等产品成功发行，从开发运营模式向资产管理模式转型升级呈加速态势。未来伴随税收优惠等政策落地，预计真实REITs亦将在中国市场推出。REITs投资的不仅仅只是一种房地产金融产品，其背后更关键的是管理人对物业的改造、运营与评估能力，这一趋势将推动行业主动地去聚焦资本，通过打造“大资管”平台、创设基金、轻资产输出等方式，实现资产和资本的良性循环。

面对房地产金融创新发展的新时机，部分品牌房企借鉴国内外经验积极进军房地产基金，凭借房企开发规模与专业优势，这类地产基金已初步形成一定规模。房地产金融发展趋势指出，借鉴海外成熟市场领先企业发展模式，私募与公募基金的协同发展将改变房地产开发投资模式;房地产金融创新，将为房地产投资增加新活力。