2018年房地产行业前景分析 全年楼市成交或震荡下行

“五一”假期过后，房地产调控政策仍在不断涌现。如北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》并公开征求意见，提出对部分限价房转为共有产权放;哈尔滨实施房地产差别化调控政策，对主城6区提出3年内新购商品住房限售等。据不完全统计，今年以来，全国各地发布的楼市调控政策已超过115次。

春节后，包括北京、杭州在内的多个城市继续收紧调控政策，一方面是为了巩固继有的调控效果，另一方面也是针对房地产市场出现的新问题给出解决方案，所有调控政策均剑指“房住不炒”的核心逻辑，而从当前热钱仍在寻隙进入热点城市的市场现状来看，今年房地产调控仍将保持从严趋势，遏制投机炒房的决心始终坚定，同时针对个别城市出现的楼市投资热度再起，必然会继续保持高压势态。

据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年及2018年一季度商品房销售保持增长势头，但增幅有所放缓。2017年全年商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平;2018年一季度销售面积3.01亿平方米，同比增长3.6%，也低于2017年一季度19.5%的水平。销售金额方面，2017年全年及2018年一季度分别实现13.37万亿元和2.56万亿元，分别同比增长13.7%和10.4%，均低于上年同比增幅水平。

商品房销售面积累计值

数据来源：前瞻产业研究院整理

商品房销售额累计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献。从数据来看，2017年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市16个以及25个百分点，是近五年来两者差距最大的一次;2018年一季度差距缩小，但仍有10个和近16个百分点。相对宽松的调控政策、棚改+货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业继续推动三四线城市楼市发展。

然而，自2017下半年开始，三线城市的房价已经开始领涨一线与二线城市，且月同比涨幅一度超过其2013年的最高水平。三线城市房价的快速上涨，一方面抑制购买需求，反而降低了整体的销售规模，另一方面则引起政策的日益趋紧，逐渐制约行业政策进一步放松的空间。

数据显示，4月份其监测的40个典型城市成交面积约2479万平方米，环比增加5%，同比减少9%。2018年前4个月份，40个城市累计成交面积同比下跌4%，跌幅较一季度扩大2个百分点。总的来看，今年3月份至4月份的成交反弹弱于2017年和2016年，“金三银四”成色明显不足。在楼市调控预计贯穿全年的背景下，按照这个逻辑来看，“金三银四”期间楼市成交平淡或也预示着全年成交的震荡下行。