2024年中国城市更新行业市场主体分析 多元主体架构参与行业发展

行业主要上市公司：保利发展(600048.SH);佳兆业集团(01638.HK);富力地产(02777.HK);华润置地(01109.HK)等

本文核心数据：中国城市更新市场主体数量规模;中国城市更新行业竞争梯队

——中国城市更新多元主体架构

政府是更新项目的规划者与主要发起者、总体推动者、政策保障者与管理监督者。为城市更新提供主要资金投入的开发商及建筑商等是城市更新的实施主体。在大多数情况下，更新前原街区的居民、业主或商家、机构等是城市更新项目的主要受益者。更新后的运营者，如商户、新居民、持有产权的基金等是城市更新后资源的支配者，也是新的城市发展推动力。他们在享受城市更新成果的同时，也在不断提升和发展着城市更新项目的效益。从根本上说，保证这个群体的利益，城市更新中其他主体的利益才有可能最终实现。

——中国城市更新市场主体数量规模

工程实施主体方面，截至2022年底，全国共有建筑业企业14.36万家，比上年增加1.49万家，增速为11.55%。其中包括国有及国有控股建筑业企业8914家，比上年增加1088家，占建筑业企业总数的6.21%，比上年增加0.13个百分点。

开发主体方面，2022年，将销售额百亿以上房地产企业分为五个阵营，其中3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为5家、15家、23家、28家、59家。其中，除100-300亿阵容略有增长外其他阵容均有所下降，2022年销售额在3000亿以上企业减少4家，超千亿房企较上年同期减少21家;超百亿房企130家同期减少28家。房企面对行业融资紧张以及下游需求不振的形势，普遍出现了现金流问题，因而更加聚焦开发主业和财务安全，不再单纯追求规模扩张，进而寻求高质量增长。同时城市更新相关房企包括佳兆业、时代中国控股、富力地产、中国恒大、中国奥园及龙光地产等。

——中国城市更新开发参与主体类型

城市更新作为在技术、资质、资金上均存在一定壁垒的行业，其中游项目开发的参与者入场的方式往往通过建立自身业务与城市更新领域的关联性进入市场。结合市场主体类型的分布情况，可以总结得到城市更新行业项目开发主体的具体入场方式主要包括基于自身业务向下游延伸，进行股权投资以及兼并重组。

——中国城市更新行业竞争梯队

具体到中游开发的相关竞争主体，根据企业城市更新面积和储备货值，综合企业当前的经营状况，目前第一梯队为保利发展、华润置地以及招商蛇口，具有较为可观的土储面积、项目储备，企业经营情况较好。第二梯队为万科、佳兆业、富力地产及绿城中国，该部分厂商主要分为两种情况，一部分在城市更新领域具有较强的经验以及项目储备，但由于企业经营情况有待企稳，导致项目推进出现阶段性困难，另一部分厂商则具有较强的资金实力，但在城市更新领域的项目储备有待进一步积累;第三梯队为越秀地产、远洋集团、时代中国等厂商，涉及城市更新项目数相对较少，但有望在城市更新领域实现进一步拓展。

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国城市更新行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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