我国长租公寓开发模式及投资策略分析

 中国长租公寓行业投融资分析

1. 长租公寓行业融资分析

长租公寓行业融资现状分析

“长租公寓”是眼下的一个新兴行业，一个热门话题。长租公寓行业，此前多是小打小闹，但是随着“资产荒”的蔓延，“公寓运营”这个行当在资本的加持之下一夜之间火遍大江南北。

长租公寓融资方式分析

(一)股权融资

与国外常见的REITs(房地产信托投资基金)运作不同，国内长租公寓行业使用最多的还是股权融资。自2013年以来，进入长租公寓领域的风投机构数量明显增多。仅在当年一年，共有4家长租公寓从风投机构获得融资，到2014年底，引入风投的长租公寓已增至12家，其中，广州YOU+、上海蘑菇公寓、成都优客逸家均已获得两轮融资;2016年4月，魔方公寓宣布完成C轮融资。至此，风投机构在长租公寓行业的投资金额、活跃程度都达到历史高点。

(二)类REITs模式

因为连锁公寓的高物业成本、低经营收入、难以快速规模化的特点，在国外，做连锁公寓的基本都是上市的公寓REITs基金，离开REITs模式的公寓运营者难成气候。而在中国，由于金融环境没有完全放开，真正进入上市交易流通还无法实现，因此，有品牌公寓运营商采用了私募REITs的做法，例如新派公寓。

(三)发售理财产品、众筹模式

除了以上两种融资方式，长租公寓行业也开始尝试互联网金融这一新型融资渠道。2015年3月，YOU+国际青年社区就与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上进行投放。

相比前面的P2P平台单纯融资功能，众筹的方式不但能完成一定金额融资，对于YOU+来说，还能达到宣传和招租的作用，这无疑降低了YOU+的拓客成本和出房周期。但由于众筹平台的收益有限，对投资人的吸引力也大打折扣。

(四)通过与银行合作，提前收回应收款

在长租公寓成为台风口行业后，也开始获得一些银行的青睐，部分银行甚至为其量身设计了一些消费贷产品，来为其解决一定的资金问题。

2. 互联网+长租公寓行业投资路径分析

地产商投资互联网+长租公寓的路径分析

(一)地产商投资长租公寓的优劣势分析

对于地产开发商而言，进入公寓租赁市场的优势是握有大量房源，通过租赁能够降低房屋闲置成本。而劣势是缺少房屋租赁运营的经验，相关人才比较匮乏。

(二)地产商投资长租公寓的方式比较分析

以上海万科为例，上海万科计划在未来三年将大举进入长租公寓领域，通过独立开发和合作开发两种形式，获取20万间可租赁房源，用于发展长租公寓事业。并在开发和运营的过程中，以轻重结合的资产方式获取资产，通过改造、经营提高资产价值，达到物业增值和品牌增值的目标。

与此同时，万科将积极探索存量资产市场，从闲置空置资产到村镇集体资产、到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。此外，万科还将主动与政府及产业园区探讨战略合作的可能，为政府建设、管理人才公寓及租赁型住房，为产业园区建设、管理员工宿舍及高管公寓等。

房地产中介投资互联网+长租公寓的路径分析

(一)房地产中介投资长租公寓的优劣势分析

公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。而对于房产中介而言，其分布与各大城市的营业网点为进入公寓租赁市场提供了基础。其次房产中介传统的租赁业务对租客有着较为深入的了解。但是房产中介的房源比较分散，在面积、布局结构、区位等方面有着较大的差异，管理成本较高。

(二)房地产中介投资长租公寓的方式比较分析

对于房产中介而言，多采用分布式长租模式。在我国，分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。

连锁酒店运营商投资互联网+长租公寓的路径分析

(一)连锁酒店运营商投资长租公寓的优劣势分析

优势方面，第一，酒店行业的管理、运营、服务经验也正是其做公寓的突出优势，管理和服务上非常规范。连锁酒店在IT系统、选房选址、经营人才方面有着广泛基础，还可以借助原有涛的IT财务架构、订单管理等工具，从而优化经营效率。第二，连锁酒店有大量的会员，可以将大量的会员转化为公寓用户。

劣势方面，连锁酒店的经营和长租公寓的经营有着先天的区别。酒店业属于短平快的行业，住客一般只作短暂停留，对于酒店的服务只依赖于休息、用餐等几个简单元素;但对于一般租期在半年到一年，甚至更长的长租公寓租客而言，对房间的布局、装修有不同的要求，需要对酒店进行改造。在服务上，也要从之前的标准化服务向个性化服务转变。

(二)连锁酒店运营商投资长租公寓的方式比较分析

目前长租公寓领域，连锁酒店运营商投资长租公寓的方式多为连锁酒店运营商投资成立，依托自身的资金、资源，例如窝趣、漫果、逗号等均为连锁酒店集团旗下的自创公寓品牌。