我国长租公寓开发模式及投资策略分析

 国家人口计生委《2016中国流动人口发展报告》显示，中国流动人口规模已达2.45亿，其中超过77%为80后，72%的流动人口通过租房实现居住。据此，58同城发布的报告称，中国租房市场的规模是2.5万亿元。从行业规模和行业现状来看，这无疑是一个需要被重构也值得去颠覆的市场。创投领域的大佬们已经纷纷把眼光投到了这个蓝海市场。那么互联网+长租公寓的发展模式有哪些?长租公寓的发展空间在哪里?长租公寓的发展趋势如何?

中国互联网+长租公寓的发展模式与创新建议

1. 长租公寓的基本运作模式分析

长租公寓行业的产业链和运营体系分析

(一)长租公寓行业的产业链介绍

长租公寓行业主要包含三大主体。一是服务提供商，主要包含装修家电、维修保洁、生活服务、保险及银行等。二是公寓运营商，主要是长租公寓企业。三是房产相关者，主要是开发商、业主、房产中介以及租客等。

(二)长租公寓行业的产业链整合

随着公寓企业的爆发和行业的火热，越来越多的行业进入者也和二房东之间发生了争夺房源的激烈竞争，未来随着资本推动、行业环境改善、供应链体系成熟的条件下，公寓企业将逐渐占优。从长远来看，在产业链纵向上，开发商在已有物业服务、产品开发等基础上有直接进入长租公寓行业的实力和动力。横向上，目前存在竞争关系的长租公寓企业和房产中介有逐渐整合的趋势。

长租公寓企业的运营体系分析

(一)长租公寓企业的运营体系介绍

长租公寓企业运营体系主要包括四大主要环节。第一环节是收集房源，配备领导团队和收房团队，对房源系统评估，完成签约入库。第二环节是设计装修环节，配备设计、采购、配置团队，完成房源评估、房屋装修。第三环节是房屋出租，配备出房团队，完成出租业务，日常交租等工作。第四环节是租后服务，配备服务团队，为租户提供高质量服务。

(二)长租公寓企业的运营体系管理策略

1、房源选择策略

长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给长租公寓培育了很好的土壤。

2、房屋装修策略

目前，90后开始有稳定的租房需求，而90后人在优越的条件下长大，是不能接受现在市场上的很差的居住体验的。那么，到了更追求生活品质的95后25岁时，也就是2020年之后，这个需求会更加强烈。

3、房屋出租策略

要规范租房合同，租住双方关系平等化。租房在租客一直处于劣势的位置，首先是租客没有合同签订的主动权。如果租房进入合适的政策法规中，租客也从一定程度上会得到更多的保护。长租公寓的透明化，也会引入更多的社会力量进行行业监督和行业自律。同时，寻求实力强的合作伙伴，能够为客户提供优良的入住服务，提高租客的满意度。

2. 长租公寓的基本运作模式分析

集中式长租公寓运作模式分析

(一)集中式长租公寓的业态分析

集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造。但商业改造由于多为一次性投入，企业会比分布式较晚进入物业管理及运营。集中式公寓由于受制于市区黄金地段的高租金以及房源紧俏，多分布在近郊等位置。集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发。

(二)集中式长租公寓的成本分析

集中式长租公寓成本主要来源于两个方面，一是房源，二是装修。在房源选择上，集中式长租公寓对住房的质量有一定要求，目前房源主要来源于商用房，整栋的租金成本较高，后期的水电支持相比普通房而言也高出不少，直接增加了长租公寓企业一次性投入。在房屋装修上，由于长租公寓目前主要客源是青年，对房屋装修要求会相对严格一点，也增加了长租公寓企业装修成本。

(三)集中式长租公寓的融资问题

目前，绝大多数长租公寓企业仍然处于不盈利状态，需要通过融资来获得发展。当前，国内从事长租公寓行业的企业较多，虽然在具体运营方式上有细微差别，但本质上的运营模式是一样的，行业整体还处于树立品牌、提高市场占有率阶段。针对这一阶段情况，融资需要考虑的重点不是当前的盈利情况，而是未来企业能把市场做到多大，这就需要长租公寓企业具备自己的核心竞争力。

(四)集中式长租公寓的发展前景

集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处，如物业获取考虑，装修等方面，但在服务密度，渠道运用，人力成本等方面有很大不同。集中式公寓未来的发展方向可能是其细分市场带来的机会，如针对于蓝领刚需的新起点公寓，针对女性的蜜柚公寓等等。相信未来集中式长租公寓精品化产品会越来越多，在这一方面前景较大。

分布式长租公寓运作模式分析

(一)分布式长租公寓的业态分析

分布式长租模式起步较晚。模式相对而言比较单一，从分布的房东手里取得房屋，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造，提供整体的资产管理解决方案，为消费者提供全新的租住体验，解决白领、蓝领等刚需用户的租住需求。

(二)分布式长租公寓的成本分析

分布式公寓成本主要来源于销售、运营、装修以及房屋管理等方面。

(三)分布式长租公寓的系统问题

从楼盘-收房-产品化-库存-出房-租后，每一个流程都要靠系统来管控，同样的强大的系统能采集各种经营数据，比如从不同渠道获得一个租客有多少钱，客户来询问了解情况、客服带客户去看房、看完选择到成交，这些环节每一步的转化率。

3. 长租公寓的轻资产运作模式分析

长租公寓的托管模式

(一)托管模式的基本原理

托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻;同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。

(二)托管模式的风险分析

托管模式的前提是，品牌运营商要有很强的品牌知名度，能凭借其托管服务为房东实现快出房，完成资产的保值增值。如果长租公寓企业品牌知名度不够高，则很难通过托管模式开展业务，业务量将受到很大的影响。

(三)托管模式的优缺点分析

托管模式的优点在于不需要大笔包租费用，管理成本代替了拿房成本，资金压力减少。同时，也优化了长租公寓企业空置率，由此产生的空置成本被转移到房东身上。总体上会扩大长租公寓企业的利润空间。缺点在于托管模式依赖于企业品牌知名度，长租公寓企业需要花费更多的时间和精力去提升企业的品牌价值，大力推进品牌建设。

(四)长租公寓托管模式案例

老牌长租公寓运营商优客逸家，已经积极向托管模式涉水。并与开发商合作，为其项目的投资型产品提供托管服务。比如优客逸家与保利新天地进行合作，为其LOFT产品提供托管服务。购买此款LOFT产品的客户，只需每月向优客逸家支付租金的15%作为服务费，即可享受到优客逸家的宜家精装、出租和租后管理、房屋维修四项服务。

长租公寓的加盟模式

(一)加盟模式的基本原理

长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。

(二)加盟模式的风险分析

加盟模式会在短期内扩大长租公寓企业规模，规模急剧增长会给企业管理带来一定的风险，增加广利难度。如果企业不能很好地协调各地区、各区域的加盟合作商，会造成管理混乱，服务不统一等现实问题，进而影响长租公寓企业品牌价值。

(三)加盟模式的优缺点分析

加盟模式的优点在于能够短时间提升长租公寓企业自身实力，扩大业务市场覆盖范围，提高市场占有率，整合区域内资源，避免资源闲置以及恶性竞争。缺点在于企业规模迅速扩张会增加管理难度，对企业管理能力有很大的挑战性。

(四)长租公寓加盟模式案例

2015年，国内最大的连锁集中式长租公寓品牌——魔方公寓发布了公寓行业首套标准化可复制的模型。此模型是魔方公寓历时六年潜心研究，并经过80家直营门店的长期运营总结而成。此套模型的发布，代表着作为新兴行业的连锁集中式长租公寓已经拥有了成熟的商业模式。同时，魔方公寓宣布开放加盟，并首次将众筹加盟模式引入公寓行业。

4. 互联网+长租公寓发展模式分析

互联网+长租公寓的形态分析

目前互联网+长租公寓主要有3种模式：

1、公寓租赁平台：如窝牛公寓以B2C的模式为租客提供多种品牌的公寓预约看房服务;

2、集中式公寓：如YOU+、新派公寓等，集中式公寓获取房源难度较大，装修到开业周期约3个月，公寓的品质配套设施情况较好，未来也有向创业孵化器方法发展的可能;

3、分散式公寓：如蘑菇公寓、优客逸家，分散式公寓的优势在于可以低成本的快速获取更多房源。

互联网+长租公寓的发展趋势分析

对于互联网时代长租公寓的特殊需求，业内比较领先的几家长租公寓服务商提出了互联网+解决方案，就是以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，互联网和长租公寓的结合是大势所趋。未来长租公寓的商业服务是一种综合的功能型服务，而不仅仅是常规的物业管理，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。