我国长租公寓开发模式及投资策略分析

 中国重点城市长租公寓发展状况与市场前瞻分析

1. 中国各大城市租房市场排名情况及市场空间分析

各大城市租房市场相关数据排名分析

(一)各大城市租房人数排名

据互联网在线数据统计，2016年全国租房人数来看，上海以1595.62万人居首位，北京以1355.68万人居次席，北京、上海两地因大量的常住流动人口和外来人口，使其城市租房需求量远超其他城市。

(二)各大城市房源供应量排名

全国整租房源供应最充足的十个城市中除了深圳，均为直辖市或省会城市，体现出了这两类城市作为地区性经济与政治的中心，对于外来人口的吸引力。

(三)各大城市租房租金排名

2016年北京的整租房月均租金高达131.73元/月/㎡，位于第二三的深圳和上海分别也高达98.57元/月/㎡和97.02元/月/㎡，北上广深等一线城市和东部沿海城市租金压力整体较大。整租租金排名前十的城市大多位于东部沿海城市，除了北上广深几个一线城市以外，几个著名的旅游城市如三亚、陵水、杭州和厦门等也跻身前十。这些东部旅游城市的高租金源于其自身良好的人居环境。

(四)住房租赁中介发展状况分析

截止2016年末，全国主要一二三线城市房屋租赁中介房源数量约350万套，成交量超过85万套。成交房屋租赁类型合租占比27.43%，整租占比72.57%。可以看到待租比例依然较大，而一二线城市的租赁房源供求比主要在1：5到1：6.5之间，供给和需求端依然存在信息不对称的现象。

全国主要城市长租公寓行业发展状况分析

(一)全国主要城市长租公寓的规模分析

2011年到2015年，长租市场经历了跨越式的发展，从0.73亿元到2015年的130亿元，年增长率超过200%，长租行业呈井喷式的在全国各地发展起来。2016年市场规模达到342.65亿元。

(二)全国主要城市长租公寓的竞争状况

长租公寓，主要有两个基本的业态：集中式和分布式。

1、集中式：品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼(或者也有拿下一栋楼的几层)，然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。

2、分布式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。出租分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来是三居，租出去是三四间房(一般把客厅再隔出一间来，也就是N+1)，然后又分为不同价位档次。合租的品牌公寓有：

(1)普通合租公寓，价格500-1000元：优客逸家

(2)中端合租公寓，价格1000-3000元：上海蘑菇、上海青客

(3)高端合租公寓，价格3000以上：北京自如友家

2. 北京市长租公寓行业发展状况与投资机会分析

北京市租房市场需求调研分析

1、租房需求量分析及预测

(一)北京市租房市场需求量变化与供给量变化趋势基本一致，全年4、5月份处于低谷，6月份以后开始走高，下半年较上半年需求量明显增加。在毕业季和开学季租房需求高峰过后，租房市场交易量和价格逐步回落。10月份以后，需求量逐渐下行。

(二)北京市租房需求自2011-2015年持续上涨，年增速保持在2%左右，2015年日均需求量达到了15.33万套，2016年日均需求量为14.84万套，同此同比下滑，主要原因是“过高的房价”导致北京常住人口下滑，从而引发租房市场需求的下滑。

2、租房需求特点分析

距离工作或学习地点近有85.35%租客作为首选要素，价格因素占比83.81%，交通方便、周边环境配套因素占比53.27%。

北京市租房市场供给调研分析

1、房源供应量分析

北京市房源供应来看，租赁房源供求比大致在1：5-1：6.5的范围，属政策波动范围。全年来看按月变化趋势较为显著，上半年供求端总量均较少，下半年开始增加，尤其到8-9月份达到全年最高值，随后开始呈现下降趋势。

2、租房价格分析

北京市整租租金2011年达到了107元/月/㎡，2015年超过了120元/月/㎡，2016年增长率高于8%，达到了131.73元/月/㎡。

3. 上海市长租公寓行业发展状况与投资机会分析

上海市租房市场需求调研分析

1、租房需求量分析与预测

(一)上海市租房市场需求量变化与供给量变化趋势基本一致，全年4、5月份处于低谷，6月份以后开始走高，下半年较上半年需求量明显增加。在毕业季和开学季租房需求高峰过后，租房市场交易量和价格逐步回落。10月份以后，需求量逐渐下行。

(二)租房需求量分析与预测

上海市租房需求自2013年持续下降，2015年日均需求量达到了9.08万套，2016年日均需求量同比回升，达到9.39万套。预测2017年将同比有小幅度上升，达到9.41万套。

2、租房需求特点分析

距离工作或学习地点近有82.38%租客作为首选要素，价格因素占比76.91%，交通方便、周边环境配套因素占比69.63%。

上海市租房市场供给调研分析

1、房源供应量分析

从近年来上海市房源供应来看，租赁房源供求比大致在1:5- 1:6.5的范围，属政策波动范围。全年来看按月变化趋势较为显著，上半年供求端总量均较少，下半年开始增加，尤其到8-9月份达到全年最高值，随后开始呈现下降趋势。

2、房源结构分析

上海的房源分布来看，虹口的房源占据了上海租房市场房源的30%，其次为闵行区和松江区，分别占据12%和9%。

3、租房价格分析

上海市整租租金2011年达到了86.08元/月/㎡，2015年达到了89.67元/月/㎡，自2013年以来年增长率呈上涨趋势，2016年增长率高于8%。