我国长租公寓开发模式及投资策略分析

 中国长租公寓市场竞争格局与典型案例分析

1. 中国长租公寓市场竞争格局分析

长租公寓区域竞争格局分析

公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

长租公寓企业竞争格局分析

(一)高端市场(含中高端)竞争格局

高端市场(含中高端)服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场，竞争压力不大;而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。

(二)中端市场竞争格局

2011-2016年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域(便利店、阅读室、健身房、休闲吧)，及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。

(三)低端市场竞争格局

以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求，后面我们会详细分析这一市场的机会。对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。

2. 长租公寓行业典型案例分析

新派白领公寓

(一)基本情况介绍

青年乐(北京)企业管理有限公司是国内首家致力于投资和管理连锁白领公寓的公司。运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓的金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。

(二)运营模式分析

新派公寓在国内创新实践了私募的公寓REITs模式，通过收购、租赁物业的组合策略，新派公寓希望以符合白领用户个性化需求的新居住消费模式，打造出独特的“品牌+地产+金融”的收益模式。新派公寓创始人王戈宏通过将基金化的结构实现了私募REITs的运作模式，通过32个LP(有限合伙人)买入整个物业，最终使用分股的形式将权益返还给投资人。

(三)经营情况分析

新派公寓(CYPA，China Young Professional Apartments)是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。创始人王戈宏先生率先创新提出并实践未来中国白领新的居住理念：Lifestyle(新生活方式)，Home(新的家)，Community(年轻人的社区)。在成立之初，便获得国内著名的赛富基金投资。与此同时，王戈宏先生和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金(SAIFPropertiesFund)，一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，并改造成新派公寓全国旗舰店，创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓的金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式。

(四)融资情况分析

2013年5月，新派公寓获赛富基金投资1.6亿元(赛富不动产基金为王戈宏与赛富投资金阎焱基金创立)。2016年3月，新派公寓宣布新融资，由华住集团投资入股，共同打造中国版的Welive。引入华住投资之后，新派公寓是为了打造中国版的Welive，估值160亿美金的WeWork早在半年前就想推出的品牌，结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务。这也是WeWork一直以来的扩展计划。

YOU+国际青年社区

(一)运营模式分析

YOU+国际青年社区的运营模式是标准的集中式长租公寓模式。公司先租赁在创业公司产业园等地的整楼，再统一改装成集中式公寓，再出租给租客。在公寓设计方面，公寓楼一层统一配备公共娱乐设施，健身房、台球室、吧台、书架、游戏机等;室内将床改为吊床，有独立卫生间，楼内有公共厨房及食堂。广州每间月租金2000~3000元，物业管理费10%。

(二)经营情况分析

YOU+国际青年社区在广州有3家店在运营、3家店在建，北京有2家店在建。目前YOU+房源供不应求，需要预约排号才能租到。YOU+国际青年社区的目标是2年内做到10W套房源。

(三)融资情况分析

2014年8月，YOU+国际青年社区受到雷军青睐，获得顺为资金、策源资金A轮融资1亿元人民币。2015年3月，YOU+国际青年社区宣布与P2P公司懒投资达成合作，通过将YOU+未来获得的租金现金流，转化成固定收益项目卖给投资人的方式来募集资金。2016年5月9日，YOU+青年社区与58金融在北京举行发布会，宣布进行战略合作。此次合作，双方将通过“资产证券化”的方式，将YOU+经营租赁权的收益，转化成固定收益的理财产品，在58金融平台上转让给投资人。

3. 公寓租赁平台经营分析

“九猪”网

(一)企业运营模式分析

九猪的前身是楼底网，在2014年12月正式更名为九猪。九猪服务的是职业房东群体，利用平台+SaaS租房管理系统，提供营销解决方案，从而为进一步向租客提供社区化租住服务建立基础。

九猪的服务对象就是主要做长租公寓(分布式/集中式)的职业房东。职业房东的痛点在于，每天要处理的事情繁杂，比如出租、退租、找房、装修等，但在管理上用的工具还很初级，年纪大点的是用最原始的笔纸记录，年轻一点的会用Excel，或者是网上免费下载酒店、中介的管理系统，但这些系统并不是针对职业房东的需求开发的，总的来说，职业房东在管理房屋资产上都处于低效率状态。

(二)企业经营情况分析

九猪网公司产品有PC和APP跨平台的“九猪长租管理系统”和“九猪租房”平台。管理系统自上线至今，已经覆盖全国145多个大中小城市，超过3000多家职业房东和品牌公寓使用。用户主要分布在成都、北上广深等一二线城市。项目被国内数十家报纸杂志

和网络媒体报道，是目前国内较早专注于长租领域的服务平台。

公司目标是在未来三年内建立长租领域的行业标准及市场规范，成为国内专业的长租公寓服务平台。

(三)企业投融资情况分析

2015年3月，九猪网已获400万人民币天使轮融资，正在进行下一轮融资。

Q房网

(一)企业经营情况分析

2009年，凭借敏锐的市场前瞻力，创始团队敏锐地捕捉到了互联网引领房地产行业变革的商机，提出了打造“中国领先房地产互联网平台”的战略规划，正式开启Q房网发展之路。

Q房网斥资数亿，倾力研发全面覆盖PC和移动的房地产营销工具，并以先进的线上线下相结合的O2O商业模式全力拓展全国市场，截至目前，已在华南、华东、中西部地区17个城市设立分支机构，并于珠三角、长三角、华北等地发展了近700家品牌

特许加盟店，打造完整产业链交易闭环，开创了中国房地产经纪行业O2O模式的先河。

(二)企业O2O模式分析

Q房网O2O模式最根本的特点是平台思维模式。首先，Q房网搭建互联网平台，拥有以楼盘字典为基础的云房源数据平台，及全面覆盖“移动端和PC端”的业务管理系统及营销工具;第二，Q房网通过品牌特许加盟模式打通线下渠道，实现线上、线下一体化的开放式O2O平台，这样Q房网与中介公司不在是竞争，而是服务与被服务的关系;第三，Q房网向合作伙伴提供品牌输出、城市大后台运营中心外包服务、模式植入、资本助力等支持服务，从根本上解决成长型企业的发展瓶颈。

(三)企业投融资情况分析

2015年3月11日晚间，世联行发布《关于筹划收购深圳市云房网络科技有限公司部分股权的提示性公告》，披露将与合作伙伴共同斥资4.2亿收购Q房网15%的股权。

2016年1月4日，Q房网4.2亿融资却失败，世联行发布公告称，世联行及其合作伙伴决定终止以4.2亿元收购Q房网15%的股权。Q房网将于2016年5月31日向公司返还订金人民币5000万元，并支付期间利息费用。