2019年4月中国房地产行业市场分析:投资增速再创新高,宏观调控政策再度收紧

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 2019-05-17 10:19:17  来源:前瞻产业研究院 E1755G0

房地产市场再度明显升温

国家统计局5月15日发布数据显示,2019年1-4月全国商品房销售面积与去年同期的峰值相比,仅下降0.3%。其中,3月和4月的销售规模均高于去年同期,说明这轮反弹的力度不容小视。

由于绝对销售规模仍处于高位,加上融资闸门大开,房企的投资信心有所恢复。前4月房地产开发投资同比增速达到11.9%,创下最近四年多以来的最高纪录。同时,一二线城市再度出现抢地现象,部分城市还刷出了区域性“地王”。

但若拉长时间周期来看,“下行期”的判断仍然是当下的市场共识。且4月以来,无论是住建部、发改委等中央监管部门,还是部分地方政府,均针对市场异动做出快速反应,体现出调控的利剑仍然高悬。

因此,这轮行情固然让房企得到了喘息之机,但真正的压力,恐怕还在后面。

中西部仍是市场“主力军”

全国商品房销售面积下降 ,商品房销售额增速提高。据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2019年1-4月全国商品房销售面积达到42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。其中,住宅销售面积增长0.4%,办公楼销售面积下降12.4%,商业营业用房销售面积下降8.8%。

销售金额方面,2019年1-4月全国商品房销售额达到了39141亿元,同比增长8.1%,增速提高2.5个百分点。其中,住宅销售额增长10.6%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降5.4%。

2018-2019年4月全国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

2018-2019年4月全国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况2018-2019年4月全国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

(备注:2019年1-2月面积增速为-3.6%。2018年8月、2019年1-2月金额增速为14.5%、2.8%)

由于春节期间市场低迷,2019年以来,全国商品房累计销售面积始终低于上年同期。但由于市场在最近两个月有所起色,到今年前4月,这一差距已经微不足道。考虑到去年前4月的销售规模创下历史同期新高,因此今年的绝对销售规模之大,仍然不容忽视。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为,季节性和政策性的因素值得关注。一方面,春节假期累积的需求,在3月和4月集中释放;另一方面,二线城市出台落户新政,加上房贷利率有所下降,刺激了市场需求。

另外,近期的市场回暖,还在于去年的楼市“余温犹在”。“虽然棚改规模缩水,但三四线城市的销售规模不会那么快降下来,而且一些二线城市的销售规模有所提升。”

分区域来看,前4月东部地区和东北地区的销售面积下降,中部地区和西部地区的销售面积继续增长,这种格局与最近一年多的表现一脉相承。

对于房企来说,销售升温的直接好处在于现金流改善,前4月房企“定金及预收款”、“个人按揭贷款”两项指标分别增长了15.1%和12.4%。加上去年末以来融资闸门大开,目前房企的到位资金增速为8.9%,达到近20个月来的最好水平。

受此影响,投资端的信心也得以恢复。2019年前4月全国房地产开发投资额达到了34217亿元,同比增长11.9%,增速比1—3月份提高0.1个百分点,创下最近四年多以来的最高纪录。同时,房地产企业的施工面积、新开工面积增速都有所提高。

2018-2019年4月全国房地产开发投资增速统计情况

2018-2019年4月全国房地产开发投资增速统计情况

数据来源:前瞻产业研究院整理

虽然销售负增长,但今年以来,房地产投资增速始终保持在11%以上的高位。多数分析人士认为,这是因为在持续高周转的节奏下,房企的有效库存已经不足,必须加快拿地和开工、施工的步伐。

但拿地的数据变化稍显意外。前4月房企拿地面积和土地成交价款均下降了33%以上,似乎与直观感受不符。

严跃进认为,这是因为企业拿地主要集中在热点一二线城市,而广大三四线城市的土地交易规模明显下降。另外,年初的供地节奏通常较慢,与房企的迫切需求也形成一定反差。因此,这轮土地市场的升温是“区域性和季节性的”。

调控压力再度降临

某知名房企福州公司相关负责人向21世纪经济报道表示,他近期的工作状态为,“一边做营销方案,按节奏抓紧开盘;一边准备竞标材料,尽早完成拿地任务”。由于最近是市场传统旺季,他的工作紧张程度远超“996”。

这种节奏很能代表房企在3月和4月的普遍状态。但之所以要在上半年加速产销,是因为企业对未来的判断不甚乐观。该人士表示,区域公司的销售重心被安排在上半年,拿地任务也安排在上半年,这是因为,“总部的判断是,到下半年,房子就不好卖了,地更不好拿”。

房企对市场走势有着清醒的认识。根据21世纪经济报道记者的采访,从业者普遍认为,在销售规模连续两年冲高,且调控政策没有松绑的情况下,市场将不可避免地出现下行。

实际上,近期的市场异动,已经引来了政策的施压。

4月19日,中共中央政治局召开会议,强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

同日,住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。并指出,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。住建部还对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

此前,自然资源部制定实施了本年度住宅用地分类调控目标,住宅消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;去化周期在12-6个月的,以及6个月以下的,要增加,甚至显著增加供地。

5月6日,国家发改委规划司司长陈亚军针对落户新政做出表态,放宽落户不等于放松对房地产的调控。不管户籍制度怎么改,“房住不炒”这个定位是必须坚持、不能动摇的。

在地方政府层面,长沙、合肥、西安、丹东、苏州等地也在近期先后加码调控。受访者普遍认为,未来还会有更多的城市加码调控。

按照严跃进的观点,这些信号说明,调控政策没有放松的可能,市场反弹的后续动力如何,也有待观察。

中泰证券和平安证券对4月楼市数据做出了解读,两家机构均认为:一二线城市的回暖好于预期,但随着调控政策的出台,未来会趋于平稳;三四线城市利好出尽,未来面临较大的下行压力。

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