中国产业地产行业发展现状分析 市场结构处于垄断竞争状态

产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

中国产业地产行业发展阶段

资料来源：前瞻产业研究院整理

中国产业地产行业发展规模

产业地产是工业地产的升级与换代，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，其中产业园是产业地产最主要的产品。

1、产业园区数量规模分析

近些年来，产业园迅速在全国各地展开布局，各式各样的创意产业园、高新开发区如雨后春笋般涌现出来，据前瞻产业研究院发布的《产业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，截至2013年底，我国拥有482家国家级产业园区，其中高新区114家，经济技术开发区125家。2013年，纳入计算的210家国家级经济技术开发区实现地区生产总值69063亿元，占国内生产总值的11.75%;2014年，纳入计算的215家国家级经济技术开发区实现地区生产总值76545亿元，占国内生产总值的12.03%。由此可见，产业园区对区域和城市经济发展的贡献度越来越高，已经成为中国经济增长的助推器。

2015年，全国219家国家级经济技术开发区(以下简称国家级经开区)实现地区生产总值77611亿元人民币(如无说明，币种下同)，第三产业增加值20450亿元，财政收入14651亿元，税收收入13062亿元，受国内外多重因素影响，增速明显放缓，同比分别增长1.4%、7.8%、0.3%、4.5%，增幅分别低于全国(6.9%、8.3%、8.4%和4.8%)5.5个、0.5个、8.1个和0.3个百分点;第二产业增加值55577亿元，同比下降0.2%，低于全国(6%)6.2个百分点;固定资产投资49473亿元，同比增长23.3%，高于全国(10%)13.3个百分点;实际使用外资和外商投资企业再投资金额3668亿元，同比下降4.8%;实现进出口总额47575亿元(其中，出口27162亿元，进口20413亿元)，同比下降6.5%。国家级经开区地区生产总值、第二产业增加值、第三产业增加值、财政收入、税收收入和进出口总额占全国的比重分别为11.5%、20.3%、6%、9.6%、10.5%和19.4%。

2010-2015年国家级经济技术开发区地区生产总值变化情况

资料来源：商务部-中国国家经济技术开发区和边境经济合作区 前瞻产业研究院整理

据不完全统计，“十三五”期间各地千亿级产业园规划有10余个，在未来五年中国将进入各类产业园区建设高峰期。从2016年百强榜单来看，东部产业园区占64家，中部21家，西部15家，东部在数量、平均得分、和持续发展上均占据优势。从百强榜产业园区规划省域分布来看，江苏仍然稳居首位，共19家园区入榜。山东以11家位居其次，广东以9家紧随其后。

2016年百强产业园区数量区域分布结构图

资料来源： 前瞻产业研究院整理

2、产业园区投资规模分析

2014年1-11月，全国215家国家级经济技术开发区固定资产投资(不含农户)40662亿元，同比增长15.3%，占全国固定资产投资额(451068亿元)的9.0%。其中，东部国际级经济技术开发区固定资产投资(不含农户)24407亿元，中部10095亿元，西部6161亿元。2015年，固定资产投资49473亿元，同比增长23.3%，高于全国(10%)13.3个百分点。

2010-2015年国家级经济技术开发区固定资产投资变化情况(单位：万亿元，%)

资料来源：商务部-中国国家经济技术开发区和边境经济合作区 前瞻产业研究院整理

我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。

我国产业地产行业市场的主体构成

资料来源：前瞻产业研究院整理

产业地产是工业地产的升级与换代。2010-2016年，我国产业地产的代表——国家级经济技术开发区生产总值年均增速保持在20%以上，行业保持较快的增长速度。此外，国家级经济技术开发区生产总值占全国GDP的比重不断增长，2014年达12.06%，可见区域内产业地产对经济拉动的优势逐渐显现。