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导 语
2018年是中国房改的第二十年，受益于过去两年棚改、去库存等因素，房企大多实现销售、利润双线飘红，但在中国经济增长结构调整大趋势下，房地产开发天花板已可预见。谋变成房企共同选择，“转型”已经不是“转不转”的问题，而是“往哪转，如何转”的问题，各大房企频频出招蓄势转型，多元化业务布局已成为不可逆转的时代趋势。但转型路却并非一帆风顺，诸多房企在试水多元化布局时，遭遇“水土不服”，多元化业务板块业绩增长迷茫。“多元化”共识下，到底该向何处转型？实现转型进阶的正道究竟是什么?前瞻产业研究院梳理典型房企转型动向，挖掘房企多元化突围的可行性路径，希望能对更多处于“水深火热”中或正渴望转型的房企有所启迪。
中国经济增长结构演变趋势
典型房企多元化布局方向
| 企业名称 | 地产外业务布局 | 企业名称 | 地产外业务布局 |
|---|---|---|---|
 碧桂园 |
物业、酒店、教育、公寓 |
 绿城中国 |
代建、资管、生活服务 |
 万科地产 |
商业、公寓、物流、度假 |
 金地集团 |
金融、体育、家装 |
 中国恒大 |
旅游、健康、高科技、保险 |
 新城控股 |
商业、文娱、养老 |
 融创中国 |
大文化、大娱乐、大旅游 |
 旭辉集团 |
公寓、教育、商管、金融 |
 保利地产 |
商业、养老、旅游 |
 世茂房地产 |
酒店、商投、乐园、金融 |
 绿地控股 |
大金融、大基建、大消费 |
 泰禾集团 |
医疗健康、教育、文化院线 |
 中海地产 |
商业、度假、物流 |
 中南置地 |
商业、小镇、园区、旅游 |
 龙湖地产 |
商业、公寓、物业 |
 阳光城 |
商业、物业、教育 |
 华润地产 |
商业、康养、公寓 |
 正荣集团 |
教育、医疗、文旅、康养 |
健康产业地产
万科“随园系列”四大养老产品线
保利“三位一体”中国式养老
绿城“乌镇雅园”学院式养老
远洋医养结合“椿萱茂”品牌
上海申养着力打造“居、护、医、社”
上实引入CCRC长者社区
复星构建大健康战略格局
文化旅游
| 时间 | 房企 | 布局 |
|---|---|---|
| 2016年12月 | 鲁能集团 | 长白山鲁能胜地首期项目进入试运营阶段 |
| 2017年10月 | 万科 | 与华人文化在产城融合、文娱场馆、休闲度假等领域展开合作 |
| 2018年3月 | 碧桂园 | 与铁汉生态在佛山签订战略合作协议，推动在文旅产业上合作 |
| 2018年3月 | 融创 | 将成立独立运营的文旅集团，和地产业务分开管理 |
| 2018年4月 | 中冶置业 | 中冶.长城十里春风镇开工奠基 |
| 2018年4月 | 恒大 | 贵阳恒大文化旅游城亮相 |
长租公寓
| 房企 | 品牌 | 布局城市 |
|---|---|---|
| 万科集团 | 泊寓 | 北京、广州、上海、深圳、杭州等 |
| 龙湖集团 | 冠寓 | 南京 、杭州、深圳、武汉、成都等 |
| 旭辉集团 | 领寓 | 上海、杭州、重庆 |
| 朗诗集团 | 朗诗寓 | 北京、上海、南京、杭州、苏州 |
| 碧桂园 | 桐花寓 | 上海 |
| 金地集团 | 草莓社区、荣尚荟 | 深圳、上海、杭州、苏州、武汉 |
物流地产
| 房企 | 布局城市 |
|---|---|
| 绿地集团 | 2014年，绿地集团就逐步将工业地产作为房地产转型升级的主要方向加以推进 |
| 复星集团 | 2014年6月，旗下星泓资本与国药控股合作，通过医药仓储设施切入物流地产 |
| 万科集团 | 2015年6月 ，成立万科物流地产发展有限公司 |
| 2017年7月，参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯的私有化 | |
| 碧桂园 | 2017年7月，碧桂园与中集集团就中集企业产城业务板块 |
| 荣盛发展 | 2017年8月，菜鸟网络签订了战国战略 |
互联网金融
| 房企 | 布局 |
|---|---|
| 恒大集团 | 恒大金服、广州恒大小额贷款、广西恒大万通支付 |
| 万科集团 | 鹏金所 |
| 碧桂园 | 碧有信 |
| 绿地集团 | 绿地广财、绿地吉客小额贷款 |
| 金地集团 | 家家盈 |
| 新城控股 | 新城金融 |
| 远洋地产 | 新证金融 |
两大龙头房企产业多元化战略
恒大“房地产+服务业”战略模式：
以房地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头。
高科技——布局生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源、人工智能、机器人、现代科技农业等。
恒大旅游：恒大海花岛、恒大童世界；
恒大健康：恒大养生谷、高端国际医院、社区健康管理服务、全龄化健康管理；
恒大人寿：人寿保险、健康保险。
房地产——280多个城市拥有项目800多个项目。
美好生活场景师
实体经济生力军
创新探索试验田
和谐生态建设者
住宅开发
物业服务
长租公寓
商业开发和运营
物流仓储
租赁住宅
产业城镇
冰雪度假
养老
教育
房企多元化布局风险前瞻
如果房企进行新领域时，完全忽视业务间的关联程度和协同性。盲目进行多元化扩张，容易导致企业多元化经营的失败，最终拖累主业。
应对策略
认真研判新领域，研究和制定一套科学合理的战略规划。
冒然进入新的业务领域，往往容易因缺乏对行业的认识，低估市场风险或高估企业自身能力，不能及时应对市场变化，采取有效措施，导致投资的失败。
应对策略
用并购、合资的方式减少从零经营的成本和风险。典型案例：恒大通过入股FF快速切入新能源汽车领域。
不同行业领域有不同业务特点和市场环境，作为入驻行业的新人，管理经验不足是房企的“先天缺陷”，多个行业、多个市场的协调和联动中运营风险控制同样关乎多元化成败。
应对策略
领导人和管理者必须及时提升经营多行业和多业务单元的综合知识和能力。
房地产多元化产业选择逻辑
|
方向
纵向延伸产业VS横向拓展产业VS完全跨界产业； |
|
趋势
紧跟产业结构调整和转型升级趋势，锁定国家战略性新兴产业； |
|
市场
产业处于发展期，长远市场潜力足够广阔,确保转型动力和投资回报； |
|
资源
优先地产业具有协同性产业，利于房企自身资源优势渗透； |
|
实力
大型房企可上伸下延、左扩右张多领域并进试错；中型房企聚焦特定领域寻求突破；小型房企优先主业范围内延伸增值。 |
前瞻产业研究院观点
前瞻产业研究院认为房企多元化转型是必然趋势，也并非易事，“投易盈难”是必然会遇到的问题，房企转型机遇与挑战并存，面对未知投资风险，更加考验各大房企管理层的投资眼光和转型能力。前瞻产业研究院提醒，房企多元化转型，合理的路径选择至关重要，警惕“病急乱投医”，盲目转型。要详实研判新领域所处的发展阶段、市场前景，也要充分审视自身资金、资源及其战略布局、开发运营等能力。
进入新领域后，增长目标出现阶段性下滑，短期利益损失，甚至要放弃一些原有增长的目标，这都是必经的转型阵痛，转型寻求的是企业的长远持续发展，在这机遇与挑战共存的过程，要保证房地产业务的输血能力，更重要的是通过深度思考，尽快吃透新领域，踩准脉搏节点，模式创新，打造持续竞争力。目前大家还是在试错和探索的过程中，谁能把握楼市巨变机遇，变革图存，提前探索出清晰的发展模式，谁能在”下半场”竞争中的先胜一筹！
前瞻产业研究院房企转型路径推荐
前瞻产业研究院报告特点
紧贴行业前沿，全真干货，产业解读精，准，狠！
资深团队坐镇，视野宏大，模式剖析，痛点直击，打通行业任督二脉！
系统性解析演绎，从广度、深度全面提升，“悟到”而不是“知道”！
行业理解发生质变，项目“胜算”了然于心，战略决策直指命门！
前瞻产业研究院报告价值
前瞻产业研究院《房地产企业多元化产业布局转型报告》，以房企多元化产业布局转型为主线，全面盘点房企转型可行性方向，深度体系化行业剖析，破解房企转型新行业面临的系统性认知瓶颈，实现了行业深度思考和市场前瞻性决策的有效结合。为当下试水跨界的房地产企业提供宝贵指导意见，房地产企业若能与自身特点和优势合理结合、因地制宜，将在多元化发展的探索中减少阵痛、脱颖而出。
火速破除新行业认知瓶颈，对新行业商业模式、市场前景、发展阶段、产业流程、运作周期、行业壁垒、政策动向、行业风险等系统性消化；
系统化建立新行业商业逻辑模型，有效进行市场分析、空间评估、价值研判、投资分析、产品规划、雷点规避、命门突破、战略策略制定等；
全面提升新行业商业敏感性，及时把握市场动态，前瞻性“胜算”评估与市场决策，先人一步抓住商机；
锻造高水平战略决策能力，事半功倍，高效开展房企多元化布局、投资和运作，运筹帷幄实现房企多元化转型。
在新国际形势及行业趋势下，房企转型之路多样，行业繁杂，睿智的地产商应懂得用系统的知识武装头脑，用前瞻的眼光看待市场，用果断的决策抓住下一个风口，在新环境中保存实力、发展自己甚至产生跨越式进阶。但还有很多活在自己惯性中的企业，把行情当能力，把偶然当必然，以无知为壁垒，因一时的成功而沉迷于过去的游戏，注定将被大势所弃。房地产商应该“吃着碗里、看着锅里、望着田里”，审时度势，深刻认识经济形势及产业升级趋势，把握发展机遇，方法创新，适应新玩法，变革图存，寻找企业突围之道！退潮之后，谁在裸泳，让我们拭目以待！
