房屋租赁站上风口 长租公寓趁势“飞起”

近期，伴随着毕业季的到来，多地房屋租赁市场出现量价齐升。不久前，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，未来要建立购租并举的住房制度。在一系列鼓励和规范租赁市场的政策下，房屋租赁已然站上风口，成为下一个蓝海市场。

城镇化的持续推进，令流动人口持续增多，对住房租赁市场需求也不断增长。数据显示，2014年年底，全国已有2.53亿流动人口，预计到2020年，流动人口将增至2.91亿。其中有1亿以上的总人口是通过租赁方式解决居住，年租金已突破1万亿元。

可见，房屋租赁是个巨大的蓝海市场，光是公寓租赁，就可能有两三亿元的市场规模。因此，在房屋租赁迎来发展新窗口时，长租公寓借此发展良机正蓬勃兴起。国内庞大的流动人口，将为长租公寓的发展提供足够的需求动力。

长租公寓行业特点及市场格局

公寓租赁因具备不动产特性，呈现出了区域性的特点。所以，目前白领公寓主要集中在一线城市及发达的二线城市。这些城市流动人口多，租房需求旺盛。另外，长租公寓因为本地化的服务特性，管理半径有限，市场分散、品牌众多。

不过随着优质公寓企业脱颖而出，并在供应链和资金链相继成熟后，可能会选择用兼并或加盟的手段来进行扩张，从而演变成区域性、乃至全国性的公寓企业。

市场竞争格局方面，据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会深度研究报告》指出，现阶段在高端市场主要与国外品牌竞争，高端市场服务对象多为企业高管及外籍人士，对生活品质要求高，多选择酒店式或优质长租公寓。

中端市场目前竞争较小，国内多数企业均在这块布局，在2011-2013年间就出现了许多青年公寓。这类公寓特点是价格适中并提高较好服务，如定期组织线下活动、拥有大面积公共区域等。

低端市场则以求职公寓、考研公寓及职工宿舍为主，特点是价格低廉，且多为床位出租。但这一市场有着很强的市场需求，未来不排除中高端公寓企业下探。

长租公寓市场企业定位与竞争情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

长租公寓发展阻碍及投资风险

长租公寓的前景看似一片大好，但其中的发展阻碍并不小。第一个最大的难关就是房源，如集中式公寓一般会选择整栋租赁，但面临物权人分散，拿房难度大。另外，土地成本高企，更不会选择租赁商业用地或产业用地。

第二大问题出在选址，目前长租公寓的选房模型不够科学，通常是粗略判断，先租赁便宜的地区，等租金上涨后再出租。而且受房价影响，房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差。

最后是面临资本压力及成本控制难题，一般而言，长租公寓在运营较好的情况下三年左右能收回投资，运营得差可能就需要五年、八年。然而，资本的耐心是有限的，能否在预期时间内实现盈利考验长租公寓企业。同时，长租公寓的利润来源于房租差价和管理费，是传统的重资产模式，对成本管控有着较高的要求。

所以，长租公寓有着一定的投资风险。其一是人才不足，很多创业者团队对产品设计和客户需求处于摸索阶段；其二是在扩张时期，许诺的条件和想象中落差较大，如何保障利润和品质的平衡成为焦点；其三是在依靠风投资本运作下，能否撑到盈利，考验着长租公寓企业。