2020年中国房地产行业市场现状及发展前景分析 未来行业盈利空间大幅增长概率较小

住宅地产仍是中国房地产企业重要投资领域

2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速;2020年1-8月全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%。其中，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。而住宅投资的区域分布中，二线城市的投资规模最大，一线城市的投资活跃度相对较高。

1、2020年前8月中国房地产开发投资超8.8万亿元

从房地产开发投资的增速来看，2010-2019年，我国房地产开发投资规模在经历国家严格调控后，增速呈连续下滑之势，2016年以来，房地产投资增速小幅回升。

2019年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速。截止至2020年1-8月全国房地产开发投资达到88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。

房地产开发投资的具体投资领域又分为住宅、办公楼、商业营业用房和别墅高档公寓等。2015-2019年，全国住宅投资占比逐步扩大、办公楼和商业营业用房的投资占比逐步缩小。2019年，我国住宅投资额达9.7万亿元，占全国房地产开发投资比重达73%。因此，住宅地产仍是我国房地产企业的重要投资领域。

2、二线城市仍是住宅投资重点

从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。

从住宅投资的区域分布来看，2019-2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比呈增长，而二三线城市的出让金占比均有所下降。2020年上半年，全国一线城市的住宅用地出让金占比约15%，二、三线城市占比分别为52.9%和32.1%。可见，我国二线城市占投资大头，一线城市的投资活跃度相对较高。

3、中国房地产行业竞争日趋激烈

房地产投资热度不减，是否说明行业仍具有较大的盈利空间?一方面，以房价与地价比来衡量，房价与地价的比例越高，说明房地产的获利空间就越大。测算得出，2010-2019年全国房价与地价比整体呈波动上升的趋势，2019年约为2.07倍，为2010-2019年期间的最大值，说明行业仍具有较大的盈利空间。

另一方面，从我国房地产开发企业500强的盈利能力指标可以看出，2014-2019年，成本费用利润率和净资产收益率的指标值总体呈波动上升趋势，总资产收益率呈波动下降趋势。2019年，总资产收益率、净资产收益率和成本费用利润率指标分别为1.84%、8.69%和18%。

可见，随着行业竞争日趋激烈和政策的影响，未来房地产行业的竞争将更加激烈，行业盈利空间呈大幅增长的可能性较小。

以上数据及分析请参考于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。