2018年中国养老地产市场竞争格局分析 尚处初级阶段，养老社区或成主流形式

三大阵营参与角逐

伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题，将成为解决养老难关的关键，同时也是养老市场发展所需要关注的重点。

在此背景下，养老地产成为养老产业重要组成部分之一。目前，我国的养老地产的主要形式有养老院、老年公寓和养老社区等，参与建设运营的主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。

其中，房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，但凭着自身经验及资金实力，已成为养老地产行业的重要参与者。截至2017年底，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，17家险企进入或拟进入养老地产。

在众多房地产商，不乏国内排名靠前的龙头企业。例如，2009年，万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步;2013年，长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放;2016年，万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。

主要房地产商养老地产项目布局情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

养老地产行业投资主体呈现多样化趋势

保险机构由于长期持有大规模低成本资金，天然适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。其中，泰康人寿是保险界涉足养老地产项目的典型代表。

2009年11月，泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目;随后又斥资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区;在崇明岛圈地2000亩用于建造高级养老社区，海南三亚亦有项目。

除房地产商和保险企业外，上市企业中，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势，如金陵饭店主要涉及养老旅居地产、大族激光涉及养老旅游业务、上海三毛涉及养老地产物业管理。

我国养老地产尚处于初级阶段

不过，目前我国养老地产尚处于初级阶段，尽管有地产开发商、保险公司、上市企业等多方试水，但对于资金实力不足、自身经验有限的企业，还需谨慎布局，避免陷入被动局面，主要体现在以下四个方面：

1、养老地产项目仍集中在经济发达地区

据前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》统计数据显示，根据对全国近150个项目的调研，京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈形成4个重要的养老地产集群区域，其余区域少有项目布局。2、养老地产项目空置率较高。在上述4大养老地产集群地中，川渝地区养老地产项目空置率最高，达到47.50%;京津冀、长三角空置率也超过40%，珠三角最低也有36.87%。而一般养老院入住率要达到75-85%才能盈亏平衡，较高的空置率表明国内养老产业还处于早期阶段。

全国4大养老地产集群地平均空置率统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

3、养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高，导致售价普遍较高，而且还是在城市周边郊区非中心区域的前提。数据显示，京津冀销售类养老地产价格最高，已超过2万元/平方米，长三角、珠三角、川渝平均售价也在1万元/平方米以上。

4、盈利模式尚未成熟。我国的养老地产产品类型众多，盈利模式上也呈现出缤纷多彩的局面，大体延续买地、建房、卖房的套路。与普通住宅相比，养老地产只是增加了医疗服务等特色，并没有太大差别。因此，养老地产的盈利模式尚处于探索阶段，以养老地产为主体衍生的服务配套体系、金融化运作以及增值服务体系等盈利模式尚未形成。

养老社区或成主流形式

相比于养老院、老年公寓两种传统的养老地产建设模式，养老社区以其专业化、集中化的发展特征，其发展更符合现阶段我国养老地产的未来建设规划。因此，养老社区有望成为养老地产项目的主流形式。

绿地21城·孝贤坊属于社区型的典型代表。作为一个尊老社区，她和其他的度假社区、国际社区、商务社区等，共同组成了绿地21城人文新镇。选择此类社区的客户，可以是老两口在此养老，享受较好的环境和精神文化生活，还有必要的医疗设施;也可以是老两口住老年社区，小辈住在其他社区，两代人平日各取所需，相互照应又十分方便。社区内，有公寓、连排别墅、花园洋房等多种住宅样式，选择余地很大。

另外，老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

除了社区规模化、区位郊区化，在生活水平提升、人口老龄化发展及房地产行业转型发展的影响下，未来我国养老地产也将朝着家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务专业化等方向发展。