2020年中国购物中心行业市场现状及竞争格局分析 三线及以下城市发展力较快

中国购物中心行业市场分析

中国购物中心发展力分析通过综合加权后的单项发展力与区域综合发展力均值对比法，发展力评判取件为0至100，以50位荣枯线。高于荣枯线为积极区间，低于荣枯线为防御区间。

其中，单项发展力主要通过宏观市场，购物中心租赁活跃程度、运营表现、成本支出和未来预期五大方面进行分析。

中国购物中心发展力分析的样本主要来自于中国连锁经营协会的购物中心会员企业148个有效样本，覆盖了中国26个省、自治区、直辖市范围内的80个城市。

1、2019年中国购物中心综合发展指数小幅回落

2019年全国购物中心综合发展力指数录得56.8，高于荣枯线6.8，表明整体购物中心市场处于健康发展的区间内。其中，现状指数录得63.5，同比上升1.4，高出荣枯线13.5，显示出购物中心业主对2019年的零售市场和物业运营情况比较满意。

然而，购物中心综合发展力连续两年同比下降，主要是期指数预计下降l6.7至46.8。不可否认，新冠疫情的爆发对中国零售和消费市场短期内产生重创。为防止疫情的传播，保持社交距离、限流等因素均让购物中心的客流和销售在上半年受到影响。

从现状来看，运营表现基本稳定，成本控制力有所提高。宏观市场指标录得78.9，同比上升3.6，高出荣枯线28.9，说明大部分业主对零售和消费市场的运行持乐观态度。租赁活跃度指标录得70.8，高出荣枯线20.8，租赁活跃度较好。

2019年，国潮的崛起给购物中心租赁市场来带新的需求点。运营表现指标录得最高分值的80.6，显著高出荣枯线和其他分项指标。成本控制指标分值录得43.0，低于荣枯线17.0，成本压力犹在，但较去年同期显著提升，表明业主的把控能力加强。

2、西北地区购物中心发展力连年提升

从区域看，全国各主要区域综合指数均在荣枯线以上，表明全国购物中心市场发展整体态势良向好，但区域间的发展速度仍然存在较大的差异。西北地区的指数连年提升，主要得益于节点性城市西安的消费能力不断提升，作为西北的新一线城市，西安表现亮眼，备受首店品牌青睐，2019年西安共进驻首店品牌103家。

华东地区指数有所下滑，主要原因在于部分项目所在的二三线城市整体市场出租率没有显著的提升，但杭州、南京和苏州等核心二线城市依旧备受青睐，品牌对购物中心仍有很强的进驻意愿。

东北地区仍处在下行区间，但幅度较小。北京依旧发挥着引领华北市场的导航作用，标杆物业SKP-S的落成，定义了全新的购物中心概念。

华南地区在粤港澳大湾区概念的推动下，跨城旅游带来了巨大的人流量，给都市型购物中心带来了更多的发展。

3、三线及以下城市购物中心发展力较快

分城市能力来看，一线城市发展力同比下滑9.2，营销投入和技术投入上涨成为一线城市指数下跌的主要因素。但一线城市对整体零售业现状信心很足，宏观市场指标录得93.4，分别高于二线和三线及以下城市9.9和11.7。二线城市综合发展力录得62.2，低于三线及以下城市的68.3。

开发量过大和存量去化仍然是核心问题。以杭州、苏州和重庆为主的核心二线城市积极发布人才引进政策，提高人口基数，优化人口不断优化，从而提升了整个城市的消费能力。

与此相反，城市、商圈相对闭合的三线及以下城市，城市综合发展力录得68.3，分别高于2017年和2018年0.3和4.7。三线及以下城市优质购物中心项目选择较少。

而以网购为主要途径的品牌宣传正迅速培育起此类城市消费者的品牌认知度，加上可支配收入的不断增长，越来越多的品牌意欲进驻和布局远离经济核心区的、较低能级的人口节点型城市，如昆明、南宁、常州等。

4、社区型购物中心运营表现抢眼

从购物中心类型上看，社区型购物中心运营表现最优，主要利好于全渠道零售到家叠加居民的日常生活型消费。社区型购物中心综合发展力录得65.4，同比上升2.5，高出荣枯线15.4，涨幅居于四个购物中心类型之首，包括都市型(60.2)、地区型(64.7)和奥特莱斯型(67.4)。

尽管社区型购物中心在购物中心体量、业态多样化、品牌丰富度等方面略逊于其他类型，但在直接体现销售额和租金收入的“运营能力”指标上，以周边居民为主、以生活服务和周末家庭休闲消费为核心的功能定位使得社区型购物中心在客流和销售额方面都表现稳定。

更多数据及分析请参考于前瞻产业研究院《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。