2020年中国物业管理行业市场现状及发展前景分析 社区增值服务业务增长有望加快

物管行业发展迎来机遇

“十四五”规划建议提出，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。发改委等部门日前印发的《近期扩内需促消费的工作方案》(简称《方案》)也提及老旧小区改造和物管行业。

业内人士指出，多地老旧小区改造加快推进，物管行业成为扩内需促消费的重要组成部分，物业公司社区增值服务业务增长有望加快，行业发展迎来机遇。

1、市场空间释放

《方案》要求，加快落实支持城镇老旧小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策。鼓励各地对城镇老旧小区有条件的楼宇加装电梯。

中信建投研报显示，老旧小区改造需要安装或更新设施设备，原来没有物管的小区，改造后将释放出物业服务需求。在新房销售增速放缓的情况下，老旧小区改造带来的增量物业有望成为行业新需求点。物业公司以提供工程服务的方式介入，可实现更新和管理一体化。物管行业成为扩内需促消费的重要组成部分，行业发展将迎来利好。

《方案》提及，推动物业服务线上线下融合发展。搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈。中信证券指出，政策层面首次将物业管理纳入扩内需核心领域，明确鼓励物业公司依托科技赋能开展社区增值服务。

《方案》提出，落实好新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%的政策。补齐社区市政基础设施和公共服务设施短板，建设完整居住社区。结合城市居住社区建设补短板、城镇老旧小区改造、已建社区房屋建筑和设施整治利用，因地制宜对社区早餐店、家政服务网点、理发店以及提供养老、托育服务的生活服务经营场所给予用地、办证、内部改造等方面支持。

根据中信建投研报，政策鼓励发展生活服务经营场所，在用地、办证、内部改造等方面给予支持，将直接利好物业公司。物管公司深耕社区、准确把握业主需求，切入生活服务赛道便捷。预计物业公司社区增值服务业务增速有望加快。

2、利好政策支持

2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。住建部数据显示，1-9月全国新开工改造城镇老旧小区3.41万个，占年度计划的86.7%，较8月末提高16个百分点;涉及居民636.43万户，占年度计划的90.1%，较8月末提高13.8个百分点。

老旧小区改造快速推进，金融机构从资金端发力。江西省住房和城乡建设厅日前与国家开发银行江西省分行签署战略合作协议，国开行未来5年将提供300亿元信贷资金，支持江西省老旧小区改造。

7月印发的《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(简称《指导意见》)提出，到2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

《指导意见》指出，市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围;统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率;支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

《新能源汽车产业发展规划(2021—2035年)》11月2日发布，提出结合老旧小区改造、城市更新等工作，引导多方联合开展充电设施建设运营，支持居民区多车一桩、临近车位共享等合作模式发展。

3、企业受益

上市公司参与老旧小区改造热情提升。*ST雅博11月2日晚间公告，下属公司中标枣庄市市中区老旧小区改造提升工程，中标额3055.86万元，占公司2019年度经审计营业收入的29.2%。*ST雅博称，项目签订正式合同并顺利实施后，预计对公司2020年经营业绩产生积极影响。

中铁十七局承建的太原老军营小区一期改造工程主体近日完工。该项目是山西省首个引入社会资本参建的老旧小区节能改造PPP项目，项目由中国铁建投资建设，预计年底将竣工并交付使用。

近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。2010-2019年，我国物业管理企业的管理面积规模持续扩大。根据中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2020物业服务企业综合实力测评研究报告》，2019年全国物业管理行业总面积约310亿平方米，相较2018年同比增长11%，预计到2020年我国物业管理面积发展指数达到244.1，行业在管规模突破330亿平方米。

注：2015年面积增速为17.45%。

华创证券研报显示，物管行业发展空间大、增速高，2030年市场规模有望达2万亿-3万亿元。中国物业管理市场具有独特的发展潜力和市场特征，具备超越现有行业界限的潜力。我国相对密集的人口分布和小区制的居住形态，给物业公司扩展业务领域留下了广阔的空间。根据中指院的数据，210亿平方米的物业管理面积中70%是住宅物业，则存量住宅的物业管理渗透率只有45.9%。

假设到2030年，人均住宅面积达到45平方米，住宅物业渗透率到50%，平均物业服务费(包括商写等)4.22元不变，增值服务收入占比也基本维持20%不变，则物业管理面积达到326亿平方米，基础物业服务规模达到1.65万亿元，增值服务规模达到4000亿元，行业整体规模超2万亿元。

同时，物管行业呈现出行业集中度提升、增值服务占比提升、非住宅占比提升特征，行业成长维度将得到扩充。

《方案》提及“推动物业服务线上线下融合发展”“搭建智慧物业平台”。华创证券认为，这意味着物管行业流量入口价值逐步得到认可。

在此背景下，物业公司积极构建智慧平台。融创服务和锋物科技达成合作，锋物科技成为融创地产集团、融创服务在智慧社区、数字运营领域的战略合作伙伴。

融创服务方面称，锋物科技能够为公司物业和地产开发提供创新的社区物业云、智慧安防、智慧家居中控系统等智能化平台和应用，覆盖社区治理、物业服务、智能家居全面闭环的解决方案。

金科服务则坚持“服务+科技”“服务+生态”的发展战略，以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，提供智慧服务综合解决方案。

更多数据来源及分析请参考于前瞻产业研究院《中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资等解决方案。

(文章来源：中国证券报 张军——物管行业增添发展新动能)