房地产市场泡沫破灭 我国房地产土地供应分析

2016年春节以来，中国一二线城市的房价就一直处在上涨之中，即使出现了一系列的调控政策，仍没有挡住房价上涨的步伐。中国一二线城市的房价就像“日不落帝国”一样，吸引了一批批的投资者。同时，房地产泡沫也越来越严重。

在过去十年，中国房价大部分时间都是在持续上涨（除少数季度外）。根据我们使用的房价数据（始于2004年），2004年至2013年，全国名义房价上涨136％（实际房价上涨84％）。一线城市的房价涨幅更加突出，北京上涨303％（实际房价上涨214％），上海上涨219％（实际房价上涨149％），深圳上涨457％（实际房价上涨335％）。

当然，这些指标还仅中国房地产市场问题的冰山一角。比如有研究者统计当前中国新城的规划可居住34亿人口;中国的“鬼城”50个以上(“鬼城指数”介乎0.2692至0.3843，即每平方公里只有2,000至3,000多人)。而且这种“鬼城”不仅只是分布在中西部地区，也严重分布在东南沿海地区。更为严重的是，面对这种情况，地方政府以“房地产化”来拉动GDP增长的意识并没有半点转变，反之更是向中西部地区、三四线城市蔓延。

全国土地市场供求分析

一线城市推出土地规模分析

据前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2010-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2012年全年四个一线城市共推出土地面积4438.57万平方米，同比下降23.39%。2014年上半年，一线城市的土地供求呈现萎缩状态，一线城市共推出土地面积1572万平方米，同比减少33%。

一线城市土地成交面积分析

2008年以来我国四个主要的一线城市的土地成交面积最大的一年，成交总量达到7000多万平方米，同比增长超过了25%。2012-2014年成交土地面积均呈上升趋势，其中2014年仅成交面积为7071.11万平方米。

二三线城市推出土地规模分析

前瞻数据监测中心数据显示，2009年我国25个二三线城市共推出土地39637.95万平方米，同比增长45.43%;2011-2013年推出土地面积增长速度逐年回落，至2013年全年25个二三线城市共推出土地面积51102.68万平方米，同比下降3.99%。2014年，25个城市推出土地建设面积为50535.65万平方米，基本与上年持平。

二三线城市土地成交面积分析

2012-2013年，中央明确表示房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的土地成交也开始减少，进而影响到整个二三线城市土地的成交。2014年，25个二三线城市共成交土地建设用地面积46300万平方米，平均每个城市成交1852.02万平方米。

土地市场供应趋势预测

从一线城市来看，完成土地供应计划的也在少数。在2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划;上海有三年未完成土地供应计划;北京有一年未完成土地供应计划(2011年)。从二三线城市近年土地供应的实际情况来看，住宅用地供应呈现减少态势，而其他类型的用地特别是工业用地持续增加。