2021年中国物流地产行业龙头企业竞争格局分析 普洛斯遥遥领先于其他企业发展

中国物流地产行业龙头企业竞争格局分析

——龙头企业分析：普洛斯

普洛斯集团是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司，企业业务遍及巴西、中国、欧洲、印度、⽇本、美国及越南，在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模达970亿美元。

目前普洛斯在中国43个主要城市投资、建设并管理着388个物流园，已实现了国内一、二线城市及重点区域城市的全覆盖。

2019年年底，普洛斯在中国已竣工和计划的物流仓储建筑面积共计3200万平方米，物流基础设施总价值为210亿美元。在物流园区开发环节，普洛斯与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少占用自有资金，有利于前期的迅速扩张;

而在物业建成后的运营期，可以选择出售REITs份额获得流动资金继续扩张新项目，或继续持有部分REITs份额，以获得基金运营管理的持续分红收益。普洛斯的物业开发、运营、基金管理互相促进的运营模式使得企业在国内的物流地产市场份额遥遥领先于其他企业。

普洛斯中国在投资管理方面经验丰富，截止到2020年底，普洛斯在中国境、内外募集并运行7支专门投资于中国的私募基金，这些基金资产管理规模超过1300多亿元人民币，衍生的基金管理规模突破百亿美元级别，年获取的基金管理费也达到亿美元级别，由此推动普洛斯在中国的快速扩张。

2)龙头企业分析：万纬

万纬物流是万科涉足物流地产领域而成立的品牌。 2015年成立的万纬物流业务定位为物流服务商，主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务，业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，并通过网络化布局，迅速扩大规模。

截止到2020年上半年，万纬规划及建成的仓储面积已达1100万平方米，其中包含建成及在建的25个冷链物流园，项目遍及全国47个城市，服务客户有850家，建设规模上在国内仅次于普洛斯。

万纬企业的物流地产主要包括高标仓和冷链物流两大业务，其中高标仓业务规模仅次于普洛斯，而冷库规模已达到行业第一。2017年万纬冷链成立，2018年万纬并购太古冷链物流资产，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。

截止2020年上半年，万纬的在建及建成的冷链物流园项目有25个，累计入驻19个城市，完成了对国内一二线城市及内陆核心城市的覆盖，可以提供一站式温控物流解决方案服务，万纬在冷链物流领域的重点布局形成了与普洛斯企业的差异化竞争。

3)龙头企业分析：宇培

宇培国际是一家致力于产业资本与金融资本的融合，打造多业态、多元化发展的投资管理集团，总部位于香港，全球运营总部位于上海，旗下控股中国物流资产、宇培供应链集团、宇培集团、宇培投资控股等数百家子公司，在纽约、伦敦、悉尼等地设有办事处，业务领域涉及现代物流设施、供应链管理、现代化建筑产业、宇培金融。

2000年，宇培国际旗下的中国物流资产控股有限公司CNLP成立， CNLP是宇培国际、RRJ Capital和京东共同在中国投资的物流基础设施开发平台，业务涵盖物流基础设施设计、开发、租赁、经营和管理等领域，企业物流地产运营模式主要有以下三类：

截止至2019年末，宇培旗下子公司-中国物流资产控股有限公司在中国45座城市管理和运营着65个物流园区，物流资产组合(含在建及待开发)超过620万平方米，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。

企业规划在2021-2023年间，在国内市场的业务范围将拓展至60座城市，物流资产组合超过1200万平方米。

4)龙头企业分析：嘉民

嘉民集团(Goodman Group)是一家综合的房地产集团，业务遍布澳洲、新西兰、亚洲、欧洲英国、北美洲及巴西，集团由Goodman Limited、Goodman Industrial Trust及Goodman Logistics(HlK)Limited组成，是在澳洲证券交易所上市的最大工业地产集团，同时亦是全球主要的已上市工业及商业地产专业基金管理公司之一。

2006年，嘉民集团通过向英运物流(现敦豪)提供定制开发项目进入中国内地市场，嘉民集团的物流地产业务板块主要包含持有、开发和管理三大方面。

嘉民集团在中国大陆市场设立了4间办事处，即上海、北京、成都和广州，嘉民物业遍布中国华北、华东、华南、西南等区域。其中华东地区物业/仓储面积超过200万平方米。

截至2020年上半年末，嘉民集团在中国大陆管理的资产总额达33亿美元，包括37个成熟物业，同时还在中国大陆拥有21项在建项目和待开发土地储备，仍在开发中的资产价值达5亿美元。

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》，同时前瞻产业研究院提供产业大数据、产业规划、产业申报、产业园区规划、产业招商引资、IPO募投可研等解决方案。