住房租赁市场发展趋势分析 需求旺盛租金普遍上涨

我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态。以发达国家经验为参照，我国租赁市场的发展空间十分可观。城市层面，北京、上海、深圳等流动人口集中的一线城市租赁房屋占比仅为20%左右，租赁人口占比也没有超过40%，相对于旧金山、 纽约等对标城市高达60%左右的租赁人口占比和50%左右的租赁房屋占比，差距明显。

世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系中，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。我国和多数发展中国家类似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。

一线城市租赁人口占比没有超过40%

资料来源：前瞻产业研究院整理

数据统计显示，2018年全国租房市场价值达1万亿，预计到2025年这个数字将达到2.9万亿。与此同时，旺盛的市场需求潜力“催热”租金上涨。根据多个专业机构检测，近年来，一二线大城市租赁需求持续增长，租金水平趋势性上升。截至一季度末，上海市月租金67.7元/㎡，同比上涨4%;杭州市月租金50.5元/㎡，同比上涨6.3%。在一线和热点二线城市，长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。

有研究机构指出，2017年以来全国租金整体呈现出持续平稳上升的趋势，而随着城中村改造的逐渐推进，整体租房环境继续提升，租金价格也继续上涨。整体而言，租金水平涨幅平稳，其中，地段优越、拥有学位等配套、紧邻顶级产业区的小区租金水平上涨会相对明显。

业内人士表示，租赁市场方面的一些特点吸引了部分人去租房。第一、部分租赁房源通过APP进行营销，租客可以选择更匹配的租房项目，这一点是具有积极意义的。第二、部分房源装修力度大，所以租金方面也会有所上涨。

未来实际上租赁方面可以提供一些增值服务，类似大件行李寄存等，这样租金贵的现象就会被市场消化。否则在目前租赁只是过渡形式下，租金上涨反过来又会抑制租房需求的。

从机构渗透率的角度来看，租赁市场中机构管理仅占据房源渠道的5%(北京)，而全国这一比率的平均水平仅为2%，远远低于发达国家的水平。政策利好叠加后发优势，预计未来长租公寓将会迎来长足发展。并且当前我国利率市场化尚未放开，利率中枢明显高于发达经济体，房租收益率减贷款利率水平远远低于其它发达国家，这压缩了私人租赁主的收益空间。而机构化的长租公寓机构，有望通过规模化运营 形成规模经济，同时REITs等金融产品的运用，也能使其实现“轻重分离”，提高 经营利润效应。因此，无论从必要性，还是充分性角度考虑，未来大部分租赁市场 的增量与存量空间，将属于机构主体。

得益于政策红利以及房屋租赁领域较低的机构渗透率，各大资本看好行业未来发展前景，纷纷提前抢滩布局。特别是雷军的顺为基金投资公寓品牌YOU+以来，长租公寓领域的投融资步伐明显加快，魔方公寓、寓见、新派公寓等行业领先品牌纷纷得 到资本青睐。创业公司动辄数千万、上亿的融资规模，一方面显示出了资本对行业未来发展的信心，另一方面，也从客观上为各公司的规模扩张及精细运营奠定了资金基础。