房地产市场告别黄金时代 物业管理或成新盈利增长点

无论是从政府政策动向，还是从房地产周期来看，房地产市场环境都面临新的变化，告别此前的高速增长已是既定事实。而另一面，物业管理面积不断壮大，物业管理价值逐渐凸显。对房企而言，将物业管理培育成新的盈利增长点，可谓顺其自然。多方因素作用下，物业管理行业的前景日趋明朗。

物业管理行业发展现状

近年来，随着我国新型城镇化的推进和中国房地产市场的快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业管理行业提高了巨大的发展空间，物业服务面积不断增长，年均增长率为6%左右。到2014年，我国物业管理行业服务面积达到2000亿立方米，同比增长6.38%。

随着服务面积的增长，我国物业管理行业的市场规模不断增长，2010年物业管理行业市场规模为3440亿元，至2014年已经达到7800亿元，年均增长22%左右。

2010-2014年我国物业管理行业的市场规模分析（单位：亿元，%）

资料来源：《前瞻产业研究院物业管理行业报告》

物业管理行业的崛起，令百强企业经营规模增长提速。统计数据显示，2014年，物业服务百强企业在管项目总建筑面积均值1749万平方米，同比增长15.7%；在物管项目数量均值为94个，同比增长10.9%。

2011-2014年来物业管理百强企业服务规模变化趋势（单位：个，十万平方米，%）

资料来源：《前瞻产业研究院物业管理行业报告》

不过，物业管理行业问题同样突出。例如，与业主关系较紧张，公众对物管认识有偏差，以及政府核定收费限制等。未来要想办法解决问题，并考虑如何延伸物业管理的价值链、挖掘增值服务价值。

物业管理行业发展前景

首先，从物业管理覆盖率来看，我国物业服行业的发展潜力巨大。相关统计数据显示，我国一线城市北京、上海、广州、深圳地区的物业覆盖率达95%以上，二三线城市的物业管理覆盖率也在逐步上升。物业管理覆盖率的不断提升，是我国新增物业管理市场容量的重要保证。此外，我国物业管理内容渗透到传统物业管理项目以外的医院、学校、宾馆、机关、营房、车站、码头等各个领域，也将为行业带来广阔的市场。

其次，住宅物业管理新增市场规模大，中西部商业物业新增市场规模的增长较快，城市综合体和文化建筑将成为新的经济增长点。

在住宅物业方面，若按照上海、北京、深圳三地物业收费二级标准的平均值3.27元/平方米•月推算，在2016-2021年间因城镇化提升形成的新增住宅物业管理市场容量在5800亿元以上，平均每年新增近970亿元。

在商业物业方面，东部地区商业建筑体量大，中西部地区成为重要增长区域，特别是城市综合体建设火热。

在文化类物业方面，随着人们对房地产的要求逐渐超出简单的建筑本身，而上升到精神层面，文化地产逐渐成为房地产发展趋势和潮流。国家政策和资金投入对文化事业发展起到了关键的作用，政府对资金进入文化产业起引导作用，文化产业必将迎来大发展。因此文化类建筑的物业项目也有望成为物业管理企业新的经济增长点。

截至2015年全国各地区文化产业园区数目（单位：个）

资料来源：《前瞻产业研究院物业管理行业报告》

最后，加快服务业的发展多次出现在政府工作报告当中，在政策层面为物业管理行业提供了利好的投资机会。

总体来说，物业管理是富有创意与活力的行业，未来前景十分广阔。物管企业也将朝向专业化、规范化方向发展，从而体现出应有价值。

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