房地产再现神逻辑 碧桂园要靠涨价去库存

房地产奇葩现象每年都有，今年尤其多。先是“任大炮”表示，房地产库存量大，房企难消化，卖不掉的库存“只能炸掉”;再是春节过后，北上广深等一线城市房价飙升，原因竟是不良中介与投机者联合造成房源紧缺的假象，哄抬物价;然后房地产行业传出买一线房免费送一套三四线城市房屋的举动;接着是“两会”期间，有人表示应当让农民工帮忙去库存……

近日，房地产市场再传来令人匪夷所思的消息：三四线房企之王碧桂园要通过涨价消化库存。据媒体报道，在国家去库存重点照顾三四线城市、城镇化快速发展的利好背景下，碧桂园对三四线城市房地产市场抱有极大的信心，碧桂园总裁莫斌在2015年公司业绩年会上表示，碧桂园未来“只会升价销售，不会降价销售”。

2016年开始，碧桂园改变了以往策略，将三四线城市的目标客户锁定在富裕人群，积极发力这一目标人群看重的县中心、市中心、学区房等地段。据悉，目前碧桂园在三四线城市推出的新项目均价都高于周边项目10%到20%，新项目首期去化率已经达到60%。这为碧桂园的提价去库存战略开了一个好头。

不过，在业界看来，在三四线城市库存量居高不下的大环境下，碧桂园坚守三四线市场，将面临较大发展考验。据碧桂园方面透露，为了改善公司利润率逐年下降的趋势，公司并没有死守三四线城市，从去年开始加强了在一线城市的耕耘力度。

前瞻产业研究院提供的房地产报告指出，截至2015年末，我国住宅待售面积为45248万平方千米，同比增长11.2%，占全年房地产库存量的63%。国内经济下行，消费者购房意愿降低，整体上国内房地产被压制，三四线城市房地产市场遭遇重创，库存高企。而一线城市具有“虹吸效应”，购房需求大，而土地供应少，这就给了投资者爆炒房价的机会。

更严重的是，一线城市房价飙升，有可能会透支三四线城市购买力，这将加剧我国房地产市场去库存的难度。

基于以上背景，我国需要从一二线城市加大供给侧改革，降房价或提供更多保障性住房，三四线城市则需要积极带动当地居民的购房热情等方面改变房地产市场困境。