北京某有限公司养老社区建设项目商业计划书案例

 一、项目名称

北京市某有限公司养老社区建设项目商业计划书 　　

二、项目背景

（一）老龄化的加剧，带来养老公寓巨大的发展空间

截至2013年底，全国60岁及以上老年人口达到20243万人，占总人口的14.9%，其中65岁及以上人口13161万人，占总人口的9.7%。同期，欧洲和美国的老龄人口数分别为1.19亿和0.40亿，这意味着中国的老龄人口数已超过整个欧洲，是美国的3倍。前瞻预测，未来中国老龄化进程将继续加速，老龄化的加剧带来的是养老公寓居住需求的爆发。

（二）养老意愿的转变，拉动养老公寓的巨大市场需求

据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。但通过调查显示，希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%，远远高于目前的3%，养老公寓对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大对市场。

（三）老年人服务建设，推动养老公寓行业的发展

截止至2013年底，全国有各类养老服务机构42475个，拥有床位493.7万张，相当于每千名老年人拥有24.4张养老床位。根据民政部的规划，要力争2015年底每千名老人拥有的养老床位数达到30张。2015年，我国60岁以上的老年人的数量将达到2.15亿，要达到民政部的数量要求就是645万张床位，还要增长151万张。从床位建设投入上来看，东部、中部、西部建设一张床位的投入分别是30-50万元，20-35万元，8-20万元，按照20万元一张的床位建设费来计算，也还要投进3020亿元，一年要将近1510亿元。

另外，从中国重点地区每千名老人的养老床位数情况来看，广州、武汉、上海、北京等地区养老机构的床位数较为充足；济南、天津等地区略高于全国水平；而像深圳、重庆、成都等地区床位数缺口较大。而较发达地区每千名老人床位数达60张的指标来看，我国的养老床位数还有很大的投资空间。

此外，据统计，2025-2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。随着城市化和老龄化的加速发展，养老公寓行业将迎来快速发展的时期，未来的养老公寓将会超越其物质的形态，代表老年人一种新的生活方式。

（四）老年人收入提高：为老年住宅产品提供了强大的消费支持

首先，随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸显。其次，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入到老年人的收入构成中去，其购买力总和将相当大。

◆ 老年人退休金

以城市老年人为例，一是领取退休金的人数占有相当的比例，早在1999年我国离退休人员退休金总额已达2068亿元。二是相当一部老年人退休后又重新找到工作。有人研究，我国城市60-65岁的老年人口中约有45%的人还在业，他们除有退休金之外，还有其他的收入。三是一部分老年人或多或少从子女那里得到一部分赡养费。四是一部分老年人拥有一定的储蓄。据中国老龄科学研究中心的一项调查，城市老年人中有42.8%的人拥有储蓄存款。此外，随着我国经济的发展，老年人的收入将呈现不断增长之势。粗略预测，仅退休金一项到2020年为28145亿元，2030年为73211亿元。

◆ 高龄老年人生活补贴

近几年来，高龄补贴覆盖面进一步扩大。截至2013年底，全国有18个省建立了80岁以上的老年人的高龄津贴，有22个省建立了服务补贴，还有3个省建立了护理补贴，惠及1500万老年人。越来越多的老年人享有补贴，随着对养老服务需求的增加，养老公寓也迎来了巨大的发展空间。

项目目录

第一章：养老社区项目摘要10

第一节：养老社区项目概况10

一、项目背景10

二、项目简介13

第二节：养老社区项目优势分析13

一、良好的自然环境13

二、人性化的规划设计14

三、完善的配套服务设施15

第三节：养老社区项目融资与财务分析概况16

一、养老社区项目融资方案概况16

二、养老社区项目财务分析概况17

第二章：养老社区项目公司介绍18

第一节：公司发展简况18

一、公司基本信息18

二、股东持股情况19

三、主要产品服务19

第二节：公司组织架构20

一、内部部门设置20

二、对外持股情况20

第三节：公司管理模式21

第四节：公司经营情况23

第三章：养老社区行业及目标市场分析24

第一节：养老社区行业发展现状与市场前景分析24

一、养老社区行业发展历程24

二、养老社区行业发展现状25

三、养老社区行业前景预测26

第二节：养老社区行业目标市场分析28

一、政策、社会环境分析28

（一）政策环境分析28

（二）社会环境分析31

二、市场规模分析33

三、盈利情况分析35

四、市场竞争分析35

五、进入壁垒分析38

六、目标城市分析39

七、市场吸引力评估42

第三节：养老社区行业核心发展观点44

一、观点一：养老社区的定位必须基于城市发展的大视角44

二、观点二：以养老社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性44

三、观点三：保证合理的现金流45

四、观点四：多层次的配套设施满足多元化的需求45

五、观点五：营销前置，放大社会传播效应，有助于获得政府的优惠政策46

六、观点六：集服务、医疗、居住、休闲等于一体的“老年亲情社区”是未来老年房地产业的发展趋势46

七、观点七：养老项目开发必须考虑九大关键点47

第四章：国内外模式借鉴及公司养老社区项目规划48

第一节：发达国家养老社区的研究背景48

一、国外养老模式发展历程48

二、中外养老模式背景对比48

三、国外主要养老社区类型49

第二节：国外养老社区经验借鉴50

一、研究对象选取50

二、美国太阳城中心51

（一）基本情况51

（二）主要特征52

（三）经验借鉴52

三、美国CCRC持续照料退休社区53

（一）基本情况53

（二）主要特征53

（三）经验借鉴54

四、日本港北新城54

第三节：国内养老社区经验借鉴55

一、研究对象选取55

二、北京东方太阳城56

（一）基本情况56

（二）总体规划56

（56

三）销售成果57

二、上海亲和源57

（一）基本情况57

（二）配套设施58

（三）经验总结58

三、北京太阳城59

（一）基本情况59

（二）开发策略59

（三）配套设施60

第四节：**公司养老社区项目规划60

一、**公司养老社区项目基本情况60

二、**公司养老社区项目主要客源61

（一）项目总体诉求61

（二）项目目标客群62

三、**公司养老社区项目总体规划63

（一）项目总体规划63

（二）项目开发步骤64

四、**公司养老社区项目运作模式65

（一）项目盈利模式65

（二）核心价值体系67

（三）养老配套服务衍生新的项目盈利点68

五、**公司养老社区项目配套设施69

（一）住宅无障碍设计69

（二）健康配套70

（三）生活配套70

（四）休闲娱乐文化配套71

（五）精神关怀71

第五章：养老社区项目商业模式选择72

第一节：养老社区项目开发条件72

一、打造养老社区需满足的外部环境条件72

二、打造养老社区需满足的开发商条件72

三、打造养老社区的KPI指标73

第二节：养老社区项目投资开发模式74

一、养老社区项目的投资开发思路74

二、养老社区项目的融资方式选择74

第三节：养老社区项目开发经营模式75

一、老年住宅与住房产权转换模式75

二、老年住宅与住房租赁连接模式76

三、老年住宅投资返本入住模式77

四、老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式77

第四节：养老社区项目营销模式78

一、出售房屋78

二、出租房屋78

三、出售会员证79

四、旧房转换79

五、房屋居住置换79

六、交押金居住79

第五节：**公司养老社区项目商业模式79

第六章：养老社区项目市场营销策略81

第一节：养老社区项目市场定位81

一、养老社区项目市场调查及市场定位分析81

1、养老社区项目市场调查研究81

2、养老公寓消费者心理特征分析84

3、养老公寓消费者行为模式及购买决策过程分析86

二、养老社区项目消费者细分市场分析89

三、养老社区项目目标消费者市场选择90

四、养老社区项目市场定位分析91

第二节：养老社区项目促销策略93

一、养老社区促销目标分析93

二、养老社区促销方式分析94

三、养老社区项目促销策略分析95

1、养老社区项目广告促销策略95

2、养老社区项目人员推销策略97

3、养老社区项目营业推广策略97

4、养老社区项目公共关系策略98

四、养老社区项目滞销应对策略98

1、养老社区开卖就滞销的应对策略98

2、养老社区售出两三成后滞销的应对策略99

3、养老社区售出四五成后滞销的应对策略99

4、养老社区售出七八成后滞销的应对策略100

第三节：中国养老社区项目价格策略100

一、养老社区项目定价目标100

二、养老社区项目价格影响因素101

三、养老社区项目定价方法研究103

四、养老社区项目调价方法研究104

五、养老社区项目定价程序研究106

第七章：养老社区项目融资和资金退出109

第一节：项目投资基本假设109

第二节：项目累计投资总额110

一、项目累计投资总额110

二、项目投资支出项目111

第三节：项目投资使用规划112

一、项目投资进度112

二、项目投资计划113

第四节：项目资金筹集方式114

一、资金筹集方式114

二、项目资金缺口115

三、具体筹资进度117

第五节：项目资金报酬与退出118

一、股票上市118

二、股权转让118

三、股权回购118

四、股利118

第八章：养老社区项目财务预测120

第一节：财务评价基础数据120

第二节：项目销售收入预测120

一、出售部分收入预测120

（一）出售部分收入预测基本假设120

（二）出售部分不同开发期收入预测121

（三）出售部分不同年份收入预测122

二、自持（出租）部分收入预测123

（一）自持（出租）部分收入预测基本假设123

（二）自持（出租）部分不同出租类型收入预测126

（三）自持（出租）部分不同年份收入预测127

三、自持（配套）部分收入预测128

四、项目总收入预测129

第三节：项目成本费用预测130

一、建设成本估算130

二、运营费用估算130

三、总成本费用估算132

第四节：项目盈余利润估算132

一、项目利润总额构成132

二、**养老社区项目分析133

第五节：项目敏感性分析134

一、项目敏感性分析定义和步骤134

二、价格敏感性分析135

三、成本敏感性分析135

四、出售/出租率敏感性分析136

第九章：养老社区项目投资风险与控制137

第一节：政策风险与控制137

一、政策风险137

二、可能的对策137

第二节：市场风险与控制137

一、市场风险137

二、可能的对策137

第三节：经营风险与控制138

一、经营风险138

二、可能的对策138

第四节：财务风险与控制138

一、财务风险138

二、可能的对策139

第五节：资源风险与控制139

一、资源风险139

二、可能的对策139