2018年中国产业地产行业现状与发展趋势分析 产业趋向平台化发展

中国产业地产的发展阶段

产业地产是2003年由联东集团率先提出，是工业地产的升级与换代。是指围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

图表1：中国产业地产行业发展阶段

资料来源：前瞻产业研究院整理

中国产业地产行业发展规模

产业地产是工业地产的升级与换代，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，其中产业园是产业地产最主要的产品。

1、产业园区发展现状

作为改革开放的排头兵、试验田，2016年国家级经济技术开发区的综合实力和创新能力取得长足进步，辐射带动作用明显增强，主要呈现出以下亮点：

一是产业集聚发展动能，国家级经济技术开发区的地区生产总值占全国11%，进出口贸易额占全国总量20%。

二是创新驱动特色鲜明，国家级经开区拥有1.1万家高新技术企业，占全国14.4%；省级及以上研发机构近5800家，孵化器和众创空间超过150个；发明专利6.4万件，占全国的20%；世界500强企业在国家级经开区内投资设立的研发中心或总部中心超过360家。

三是区域经济联动发展，国家级经济技术开发区实现税收收入1.2万亿元，占所在地市的17.7%；新注册企业21.2万家，规模以上高技术制造业产值4.3万亿元，第三产业增加值2万亿元，分别占所在地级市的40.4%和8.9%。

四是生态环保成效显现，国家级经济技术开发区综合能源消耗量占全国的8%，新鲜水消耗量占全国的0.92%；172家经济技术开发区工业固体废物综合利用率超过90%，其中35家达到百分之百。单位产值化学需氧量、二氧化硫、氮氧化物、氨氮排放量等均明显好于地区平均水平。

图表2：2007-2016年国家级高新技术开发区建设规模（单位：个）

资料来源：科技部 前瞻产业研究院整理

图表3：2010-2016年国家级经济技术开发区地区生产总值变化情况（单位：万亿元，%）

资料来源：商务部-中国国家经济技术开发区和边境经济合作区 前瞻产业研究院整理

据不完全统计，“十三五”期间各地千亿级产业园规划有10余个，在未来五年中国将进入各类产业园区建设高峰期。从2016年百强榜单来看，东部产业园区占64家，中部21家，西部15家，东部在数量、平均得分、和持续发展上均占据优势。从百强榜产业园区规划省域分布来看，江苏仍然稳居首位，共19家园区入榜。山东以11家位居其次，广东以9家紧随其后。

图表4：2016年百强产业园区数量区域分布结构图（单位：%）

资料来源：《2017中国产业园区持续发展蓝皮书》 前瞻产业研究院整理

2、中国产业地产行业市场结构

我国产业地产行业的市场结构处于垄断竞争状态。行业中地产开发企业较多，但由于产业地产的土地资源大多由政府垄断，目前各地区规模较大的产业地产开发政府主要选择的投资开发商为资金实力雄厚的大地产开发商，如联东U谷，以专业产业地产运营商为定位，在行业内形成了龙头地位。

3、中国产业地产行业市场主体

我国产业地产行业的市场主体由政府、企业和开发商构成。在实际操作中，政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的。如政府主导型开发中，政府实际扮演着开发商的角色。

图表5：我国产业地产行业市场的主体构成

资料来源：前瞻产业研究院整理

产业园区发展趋势分析

现代化产业体系的建立和培育，主要依赖于知识和智力资源。很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。近两年，在国家和地方“千人计划”推动下，各地园区纷纷出台针对性政策措施，加入到海外留学人才的争夺战中。只有强化了招才引智，才能实现资金、技术、项目管理的立体带动。

从园区层面看，对产业的引导主要体现在招商引资上，对产业的扶持主要体现在优惠政策上。随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育，在打造一流硬环境的同时，开始重视园区文化氛围、创新机制、公共服务等软环境的建设。其中公共服务平台建设日益成为一个备受关注的课题，已被提上园区工作日程。

今天，在日益激烈的园区竞争环境中，越来越多的园区经营者在积极推动公共服务平台的规划和建设。宣传招商服务平台、人才服务平台、创业培训平台、风险投资平台、公共技术平台、等字眼经常见之于地方政府的各种年度计划中。公共服务平台建设的好，不仅有利于园区品牌宣传、招商引资、降低企业运营成本，也有利于促进企业创新、开拓市场，从而增加企业经营效益，有效地提升园区产业集群的竞争力。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国产业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。