2019年中国产业地产行业市场分析：六大IP产业成为热宠，三大方面突破传统发展模式

产业地产如何走出“以房养产”模式仍需探索

2019年5月8日，赛迪顾问在京召开“新形势下城市运营商发展路径研讨会暨系列白皮书发布会”。21世纪经济报道在会议上获悉，在政策扶持、房地产市场回暖等背景下，未来2至3年，产业地产将会迎来最活跃的发展时期。智能制造、汽车等六大“IP”产业成为产业地产企业的热门选择。

值得注意的是，目前产业地产商基本是以“先房后产、以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%，产业地产如何走出“以房养产”模式仍需探索。

供给增加 为产业地产发展提供想象空间

据前瞻产业研究院发布的《中国产业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2017年，全国300城共推出工业用地规划面积7.4亿平方米，同比增长5.8%;共成交工业用地6.3亿平方米，较上年增长5.5%，工业用地推动力度增加，供需均结束了连续三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增长的影响，2017年工业用地成交占比为37%，较上年下降2个百分点。

截止至2018年底全国300城共推出工业用地规划建筑面积达到9.0亿平方米，同比增长30.4%，共成交工业用地7.7亿平方米，同比增长27.9%，推出和成交较去年均有较大提升。从土地占比来看，2012-2018年，全国300城工业用地成交规划建筑面积占各类用地总成交面积的比例总体呈增长趋势，经历2017年小幅下降后，2018年工业用地成交占比提升至39%。土地用地推动力度的增加，为产业地产的发展提供了想象空间

2013-2018年全国300城推出及成交工业用地规划建筑面积统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

智能制造、汽车等六大IP产业成为产业地产热宠

产业地产是指以土地为基本要素，产业运营和空间运营为主要盈利途径，房地产为载体，所开展的一系列市场化经济活动的总称。

十九大报告提到，要继续支持产业转型升级，促进产业迈向全球价值链中高端，给中国产业地产发展指明了方向。同时，北上广深苏等一二线城市出台的工业用地政策对工业用地的转让、出售多有限制，持有运营成为拿地企业发展的必然趋势。

会上赛迪顾问发布的《2019中国产业地产企业业务模式与创新实践白皮书》指出，2019年作为中国产业地产发展的高峰年，各地产企业在重点产业布局、核心商业模式两个方面进行了全方位部署及创新实践。

白皮书称，从产业地产企业的重点产业布局上看，智能制造、汽车等六大“IP”产业成为热门选择。智能制造、汽车、医养健康、文旅、节能环保、物流六大战略新兴产业，以及幸福消费相关产业、落地投资额较大的产业、对上下游产业链牵引能力较长的产业是产业地产运营商资源积累的热点领域。

产业模式上，加快传统制造业商业转型升级的需求，势必推动企业增加生产厂房、改善现代办公设施及生活服务配套等。同时，对旧城改造、产业升级、生活升级进行技术、创意上的产业升级也将成为传统地产的转型契机。

赛迪顾问产业地产研究中心高级分析师王志文认为，产业地产企业应该积极探索六大新兴产业发展资源，通过“走出去，引进来”，联合国际资本、技术、人才等高端创新要素。

房产业务收入占比超八成

白皮书指出，从核心商业模式上看，目前产业地产商基本是以“先房后产、以房养产”的模式为主，即房地产业务销售和租金仍为主要收入，占比超过80%。

其中，较具有代表性的核心商业模式主要有产业新城模式、地产开发模式、产业投资模式、基金投资模式、管理输出模式。部分介入较早且具有成熟运营经验的产业地产商，已经获得一部分物业管理服务收益，增值服务收益等运营收益。与此同时，部分企业已经依托自身运营经验，对外输出经验，开展轻资产服务并获得收益。但是，该类收益占产业地产商收入比例较低。此外，部分具有金融基因的产业地产商已获得一部分股权投资收益。

赛迪顾问认为，未来，受传统地产发展受阻、产业升级创造新需求的影响，将会有更多传统地产商开拓产业地产业务;“以产业之名，行地产之实”的产业地产玩法将无获利空间。未来产业地产的价值源于产业而非地产，住宅、商业、产业地产融合发展是大势所趋。

白皮书称，价值定位上，产业地产企业应该更多地从新增开发盈利转向存量运营盈利。从“产业为壳”转向“产业为核”，将产业地产价值与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的共同发展。

经营模式上，产业地产应该联合其它领域的优势产业，强强联合，优势互补。政府平台具有政策支持，实业企业具有行业基础，金融企业具备资金运作能力，互联网企业及其它高新技术企业具备先进技术并自带“流量”。跨界组合成为未来产业地产领域的抢手选择。

未来产业地产企业三个方面突破以房养产模式

在王志文看来，未来产业地产企业要想跳出“以房养产”的传统发展模式，需要培养三个方面的能力：

一是有定力，要将服务产业发展而非地产租售作为产业地产项目运营的第一要务。产业地产开发运营商需具备产业服务能力，围绕产业链及企业在生命周期中的不同成长阶段提供全方位的生产性服务，通过产业服务增加园区的盈利空间，增强园区吸引力。

二是有竞争力，产业地产商应通盘构建差异化核心资源。产业资源积累、配套服务支撑能力、资金能力等须兼顾，但同时也须找准产业地产业务开拓的独特优势，或优于商业模式，或长于产品质量，或在生态构建上有独到亮点。

三是要借力打力，利用好互联网与金融利剑，通过强强联合构建自我造血能力。充分利用互联网思维提升园区运营效率及业内口碑，充分利用金融资源在融资、聚资、投资等环节获取空间价值以外的更大收益。重视通过跨界联合来弥补自身短板，唯有在开发、招商、运营、品牌塑造等所有环节都形成有力的可调动资源，才能在产业地产上走得更远。