中国房地产行业发展前景 城镇化助力行业发展

中国房地产市场，在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位下，仲量联行认为，随着监管的加强和宏观调控政策的深入，中国房地产行业将在2018年开启一个新时代。

仲量联行报告认为，中国房地产市场随着2018年政府调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入，加之货币政策的收紧，预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。住宅市场热点将渐渐转移至租赁市场。

据前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，2017年达到108941.02亿元。

资料来源：前瞻产业研究院整理

该报告称，在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下，租赁住房将会成为中国房地产市场下一个值得关注的热点，尤其是长租公寓市场在一、二线城市发展前景巨大。千禧一代在中国城市人口总量中的比重约为27%，随着千禧一代陆续成为劳动力市场的主力军，以及人口流动性的增加，住房租赁需求正在快速增长。此外，中国城镇化的进一步推进也将助推租赁市场的发展。

不过报告也指出，在短期内，中国的住房租赁市场若要蓬勃发展，还有几个问题亟待解决。首先，回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中，单个物业的租金收益率仅为2%，并不足以调动开发商和投资者的积极性。

其次，与住房所有者相比，租户通常相对难以享受到当地的教育和医疗等公共服务。尽管广州和武汉等城市近期颁布了相关政策，赋予租房者与住房所有者同样的权利，但鉴于公共资源有限，这些政策能否真正“落地”目前尚不清楚，依然充满挑战。

再次，中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。以美国为例，针对租赁住房市场的投资额已创出历史新高，2016年，该市场的投资额占到美国商业房地产投资总额的1/3，其中房地产投资信托基金成为该市场最大的投资者。为鼓励开发商建设多户家庭住房，美国各州都出台了各种税收优惠政策。

住宅市场之外，仲量联行报告认为，2018年中国商业地产市场也将出现很多新变化。

办公地产方面，报告称，中国的大部分城市目前处在办公楼供应高峰期，空置率水平普遍较高，租金总体保持平稳或小幅下调。展望2018年，随着金融业开放、国企改革、自由贸易港等改革措施的加速落实，企业对办公楼的需求有望保持快速增长，从而推动租金企稳回升。其中，来自新兴行业企业的需求将成为2018年办公楼市场的亮点。

零售物业市场方面，报告指出，受到电商冲击和供应高峰的双重影响，购物中心将由传统销售场所向社交体验中心转变，体验业态如餐饮、娱乐、生活服务等的比重将持续上升。越来越多的开发商、运营商通过大数据分析客户消费行为，开展精准的定制服务，并且灵活运用网络平台、移动终端和社交媒体与消费者互动，增强消费体验以降低电商冲击。

物流地产方面，报告称，中国的物流地产市场在过去几年表现抢眼。电商和第三方物流的快速发展催生大量仓储需求，推动租金快速上升。随着线上线下搭配销售模式的进一步发展，传统零售业在需求产业中的占比有望提高。

仲量联行报告提醒，随着去杠杆的深入，商业地产开发商和资产持有人轻松融资或再融资的日子可能一去不复返，其将不得不积极拓展其他替代融资渠道，特别是资产证券化。以CMBS(商业房地产抵押担保证券)为例，美国2016年CMBS的发行量为760亿美元。在中国，2016年CMBS的发行量不到200亿元，而2017年前11个月CMBS发行量就已经超过550亿元。虽然资产证券化在中国目前仍处于初级阶段，考虑到中国房地产市场的规模，资产证券化将在未来的几年呈现爆发式增长。