2020年8月中国房地产行业市场现状及发展前景分析 全年销售规模有望高达17万亿元

房地产投资和销售市场正逐渐复苏

随着疫情的平稳，房地产投资和销售市场正逐渐复苏。国家统计局15日发布的最新数据显示，1-8月份，房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标累计增速已经连续6个月反弹，其中，商品房销售额更是年内首次同比上涨。

业内人士认为，1-8月份全国房地产数据体现为“走出低谷、逐渐复苏、欣欣向荣、好于预期”的态势，预计后续供给端依然会活跃，这和地方政府对于房地产市场的态度略转变有关，房地产成为今年稳经济的重要支柱产业。而从需求端看，需求释放比预期的好，尤其是在后疫情时代，购买力逐渐释放。

中原地产首席分析师张大伟指出，如果按照5、6、7、8连续4个月的平均同比涨幅(销售面积同比上涨7.9%，销售额同比上涨15.7%)推算，2020年全年全国商品房销售额有望高达17万亿，2019年全年销售额是159725亿，今年刷新历史纪录成为定局。

1、中国房地产开发投资连续3个月同比正增长

数据显示，2020年1-8月全国房地产开发投资达到88454亿元，同比增长4.6%， 增速比1—7月份提高1.2个百分点;房屋新开工面积139917万平方米，同比下降3.6%，降幅收窄0.9个百分点;土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1—7月份扩大1.4个百分点;土地成交价款7088亿元，同比增长11.2%，增速回落1个百分点。

值得注意的是，房地产开发投资累计增速已经连续3个月为正，并且增速加快。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房地产开发投资累计增速目前已连续三个月同比为正，呈现稳中向上的良好势头，和房企积极拿地和开工有关，其对于当地固定资产投资的稳定发展有积极的作用。开发投资接近5%的水平非常具有鼓舞意义，成为今年稳经济增长的重要力量。

另外，土地购置面积虽然仍是负增长态势，但总体上接近于不跌的状态。严跃进认为，这说明大规模的供地依然受限制，尤其是三四线城市的房屋交易还没有过热，会牵制此类数据的上升。不过，土地交易也不会继续降温，各地多少对土地交易是有依赖的。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，开发投资增速连续三月上升，表明房企投资信心足。为冲刺全年业绩，预计9月房地产投资增速进一步提升。

不过，贝壳研究院高级分析师潘浩则认为，下半年供地结构有所调整，集中出让优质地块的情况减少。同时房企端网传“三道红线”对其降低负债规模和负债率提出要求，或将使得房企的投资行为趋于谨慎。因此，预计未来短期内房地产开发投资增速、新开工面积增速以及土地购置面积增速或将持续放缓或下行。

2、中国商品房销售额年内首次同比上涨

从销售指标来看，数据显示，2020年1-8月中国商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。其中，住宅销售面积下降2.5%，办公楼销售面积下降19.5%，商业营业用房销售面积下降17.0%。

2020年1-8月商品房销售额达到96943亿元，同比增长1.6%，1-7月份为下降2.1%。其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%，商业营业用房销售额下降19.9%。

值得注意的是，1-8月的商品房销售额同比增速年内首次转正。虽然1-8月的商品房销售面积同比增速仍为负，但是降幅持续收窄。

严跃进认为，销售数据继续表现出回暖的态势，充分说明购房需求还比较强劲。实际上各地新房的供应节奏明显加快，“金九银十”期间各地更会积极销售，有助于销售面积累计跌幅进一步收窄，不排除“金九银十”后会由负转正。

中原地产首席分析师张大伟指出，8月数据最值得关注的是销售额年内首次同比正增长。8月单月全国商品房销售额同比上涨27%。如果按照5、6、7、8连续4个月的平均同比涨幅(销售面积同比上涨7.9%，销售额同比上涨15.7%)推算，2020年全年全国商品房销售额有望高达17万亿，2019年全年销售额是159725亿，今年刷新历史纪录成为定局。

对于销售额首次正增长的原因，王小嫱认为，主要是受到东部地区销售额同比上升明显带动，如8月东部地区大湾区价格上升明显，惠州、广州价格环比涨幅分别为1.9%、0.9%。传统销售旺季“金九银十”即将到来，房企加速推盘，部分房企降价跑量，如恒大率先出台一系列促销“组合拳”，预计9月商品房销售面积同比将会回正，销售额同比进一步增长。

3、中国房企到位资金连续2个月正增长

从房企资金情况看，数据显示，2020年1-8月中国房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1—7月份提高2.2个百分点。

其中，国内贷款18016亿元，增长4.0%;利用外资101亿元，增长24.5%;自筹资金37320亿元，增长3.6%;定金及预收款38837亿元，增长1.2%;个人按揭贷款18957亿元，增长8.6%。

房企到位资金指标已经连续2个月正增长，并且增速提高。严跃进认为，资金面总体处于宽松状态，对于房企发展有积极利好。尤其是近期关于房地产金融泡沫总体上在化解的定调，其实是有助于后续房地产金融市场发展的，对于到位资金的继续改善有积极的作用。

王小嫱也认为， 随着上半年国内货币环境的宽松，国内贷款增速在6月率先回正，8月20日重点房地产企业座谈会释放出房企融资的环境发生改变，不再是之前的“拆东补西”，实现企业自身稳增长才是王道，“三道红线”也将限制企业的融资规模。预计四季度房企仍会加速去化降负债，个人按揭贷款、定金及预收款同比增速扩大，而国内贷款增速上升空间有限。

虽然房企资金状况持续改善，但是潘浩认为，近两个月住建部、央行等部门连续对城市和房企的座谈、会商，随着各城市调控政策陆续进入实施阶段，以及网传关于房企融资的“三条红线”政策影响，未来银行对于房企的放款将愈加谨慎，预计房企到位资金增速或将继续呈现上行的走势，但增速会有所放缓。

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(文章来源：券商中国 张达——房地产投资全面复苏?多指标增速连续6个月反弹 销售额年内首次上涨)