房地产行业需求规模巨大 热点城市回归将成为布局重心

一线热点城市土地交易升温

一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。在充分享受此轮棚改带来的三四线楼市红利后，房企似乎有了回归热点城市的迹象。

据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年10月，一线城市成交的土地金额为606.91亿元，环比大幅上涨143.36%，同比上涨13.11%。同期，二线城市和三四线城市的土地交易金额均出现下滑。受政府政策影响，众多房企重返一线城市。

从结构上看，近期一线城市的土地交易规模明显提升，而二三线城市土地交易则出现降温。2018年10月一线城市成交的住宅用地建筑面积环比上涨43.1%，二线城市下降22.4%，三线城市上涨1.4%。成交金额方面，一线城市上涨113.3%，二线城市下降34.8%，三四线城市上涨6.4%。10月一线城市宅地成交面积和成交均价都有提升，属于“量价齐升”，二线城市“量价齐跌”，三线城市“量跌价涨”。

这种变化的出现确有政策原因。一方面，棚改货币化退潮，使三四线楼市的前景受到影响;另一方面，在监管层的督促下，一线城市的供地规模有明显提升。

而在主观上，一线城市虽然调控仍然严厉，但市场潜在需求规模较大，且“利空出尽”。对于房企而言，战略地位仍然不容忽视。

今年以来，三四线城市对整体成交同比拖累仍在持续，这主要源于两个方面的原因：第一，4季度为全年基数最高区间;第二，三四线销售市场超预期下行，情绪逐渐向土地市场蔓延。至于超预期下行的原因，则被普遍认为和货币化棚改退潮有关。

对于一线城市的热度，在长期严厉的调控下，一线城市的土地供需长期处于低位。今年以来，这些城市土地供应量骤增，刺激了“久旱逢甘霖”的开发商出手拿地。

但这些土地的限制条件相对苛刻，使得开发商不得不变得“理性”，因此一线城市土地交易的价格和溢价率都相对不高。比如，11月5日，北京成交一宗奥体中心商业地块，不仅要求建成后全部自持，而且要求拿地者有运营大型国际会展的经验。同日成交的另一宗混合土地，则要求公建部分自持20年以上。

事实上，除一线城市外，部分热点城市的土地交易也因类似的情况而升温。今年以来，重庆、郑州、苏州的土地出让金水平均已超过千亿，杭州则超过2000亿。

板块轮动效应明显

由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异，我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。具体表现为，当市场上行时，通常是一线城市率先升温，二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时，也大致按照同样的轨迹降温。

正因如此，房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略，从而最大限度地收获市场红利，回避市场风险。

以最近两个楼市小周期为例，2009年，楼市从金融危机的影响中恢复，一线城市率先升温。次年，二三线楼市跟进升温，房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显，企业的区域布局又回归核心一二线城市。

在2015年末至今的这轮市场周期中，历史重演。一线城市曾是最先升温的市场，但从2016年年中开始，二线城市全面回暖。此后，借助货币化棚改大潮，三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心，也从一线城市层层外扩。目前，三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

如今房地产调控政策依然严厉，楼市尚无全面复苏的动力。但由于去库存已经取得阶段性成果，此前火爆的三四线城市，将不再受到政策眷顾。

货币化棚改政策的退潮，被认为是三四线楼市的最大利空。很多三四线城市的市场空间不大，并在此前的一轮周期中释放殆尽。加上部分城市的房价和地价攀升至高位，房企的积极性正在受到影响。将战略重心向核心一二线城市回归，有着逻辑上的正确性，部分企业已经做出这种选择。

在很多区域，县城房价已经超过省会城市，这既反映出价格的失序，也说明“相比一些三四线城市，省会城市的住房价值显然被低估了。

但也有人持不同看法。未来几年，限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场，是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点：不限购、不限价;很少有外来开发商。

不同企业的区域布局策略有所差别，这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是，核心热点城市的成交量处于历史同期低位，尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足，部分城市甚至出现透支。

由于楼市调控政策严厉，核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素，将战略布局重心回归至一二线城市，是房企的重要选择。