房地产市场将迎来转折点 租赁市场利好政策不断

2018年房地产市场的“金九银十”是否还将继续?

在政策严调控下，房地产市场表现平稳。同时每年的9月、10月是消费者消费心理较为松动、也是销售市场较为旺盛的时期。因而部分专家和房地产从业者认为房地产市场表现可期。根据市场近期反应，今年的“金九”成色不佳，恐成“铜九铁十”。

新建商品住宅销售价格出现普涨

据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年8月份，全国新建商品住宅销售价格出现普涨，70个大中城市中，有67个城市出现环比上涨。同时，房地产投资在固定资产投资中一枝独秀，2018年1-8月份，全国房地产开发投资76519亿元，同比增长10.1%，增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资54114亿元，增长14.1%，增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.7%。

截止到9月上旬40城住宅成交环比仅增1%，累计成交面积同比减少16%。国庆节前，万科在深圳召开地秋季例会没有像以往一样豪气冲天地立销售额目标，而是以“活下去”为会议主题，让市场大跌眼镜。业内人士表示，作为房地产市场龙头的万科如此战战兢兢，其他资金薄弱的小房企处境之难自不必说，这可能成为房地产市场的转折点。

2018年1-8月全国房地产开发投资增速统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

国庆间房地产市场销售“凉意”袭来

这个国庆节游人如织，消费市场依旧火爆，堪称“消费黄金周”。但多地传出的楼盘降价纠纷事件却让房地产市场感到阵阵凉意：上海浦东惠南碧桂园南郡项目降价达25%;杭州万科某楼盘降价促销。2018年土地流拍达到历史相对高位，截至9月底，流拍高达888宗。土地流拍的不断增多也在一定程度上影响了房地产市场的信心。

近期，广东楼市传出重磅消息：广东或将取消商品房预售，全面实现现房销售。开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理以后，开放商对于房屋项目的开工等环节就不够上心，致使房屋质量难以保证。而且相关政策对于预售制度也缺乏有效管控。

是否取消商品房预售许可尚未可知，但这在一定程度上也反映了政府加大房地产企业行为约束力度的趋势。现房销售模式对房企的财务和资金流要求变高。在此情况下，资金弱的房企，可以通过预售证方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕才能够回笼资金。如果取消预售制度，那么未来房屋销售，就会进入“一手交钱、一手交货”模式。届时，房屋质量问题会大量减少，开发商也不会再出现各类扯皮现象，甚至包括此前类似公摊面积争论也会消失。

楼市后期将如何表现?

今年以来，楼市调控不断升级。调控首先从购买端入手，比如限购限售限贷;再从代理商中介环节进行调控打击违法交易;再就是提高房企拿地和融资门槛等。在各项政策调控下，房地产市场虽有回暖却尚未出现高温情况。下一步的调控方向还将采取差异化的调控政策。随着各地调控政策的不断加码，从长期来看，有利于保障楼市平稳运行;从短期来看，房价上涨势头将会得到遏制。楼市的近期表现也印证了这一看法，“金九银十”实现难度较大，但也不必过于担忧房地产的寒冬来临。

住房租赁市场利好政策不断

今年以来，国家政策层面不断明确“租售并举”的房地产发展策略。近日，《意见》明确提出，要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁;总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。

相比于购房的消费需求，《意见》更鼓励租赁需求，这也在引导市场对未来房地产市场走向的预期，预计未来会出台针对住房租赁的消费配套政策。同时，在租赁中更强调长租租赁的概念，预计未来租赁贷款的创新依然会继续。未来人口净流入规模大的城市，未来的租赁业务将有较好的发展。

《意见》指出，要加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。这也向市场释放了政府层面加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度的决心。

其实，今年以来，保障租户合法权益的调控政策出台不断。自今年七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》以来，各地纷纷开展专项行动，打击违法违规的房地产企业和黑中介。9月14日，住建部又公布了第二批违法违规房地产开发企业和中介机构名单，对违法违规、侵害群众利益的企业打击力度不减。近期，针对房租上涨事件，住建部也紧急约谈了有关长租公寓的负责人，及时遏制了房租的无序上涨，保护了租户的合法权益。

《意见》还提出，加强城市供水、污水和垃圾处理以及北方地区供暖等设施建设和改造，加大城市老旧小区加装电梯等适老化改造力度;要加大文化、旅游、健康、养老等领域用地政策落实力度;严格落实城镇小区配建幼儿园政策。

上述政策的推出，将会进一步完善租房市场对租户权益的保障力度，能够有效提高房地产市场的多元化发展，同时幼儿园政策的推出也会影响未来的学区概念进而影响存量房市场的发展。完善的住房租赁市场建立后，也将对购房市场产生较大的替代作用。买不起的消费者，有望实现租得起、租得好，实现有尊严、有品质的住有所居。