房地产行业销售规模提升 各梯队集中度显著提升

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 明少 • 2018-09-13 10:40:46  来源:前瞻产业研究院 E209G0

“杠杆式”发展模式逐渐减弱

TOP50上市房企销售额、权益销售额及销售回款率等中发现,,发现一是大企业不仅销售规模在提升,权益销售额也在提高;二是其中也不乏“得规模失权益”者;三是销售回款率普遍不高。它们已经越来越重视自己的权益与利润情况,以往“杠杆式”的发展模式在渐渐减弱。

房企业绩整体出现持续向好状态

纵观大多数企业发布的中期业绩,整体都出现了持续向好的情况。据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示, 2018年上半年TOP50房企总规模逼近4万亿元,权益销售额近3万亿元,千亿规模房企继续扩容,预计全年有望超20家。

具体来看,2018年上半年碧桂园、万科、恒大、保利的销售额均突破2000亿元,融创、绿地、中海逼近2000亿元,龙湖、新城控股、华润置地直奔千亿元,另有17家房企业绩突破500亿元,目标完成率超过50%的有18家。

在大跨越的进程中,也不乏有“开倒车者”,首开、金地、绿地香港销售增幅出现负增长;弘阳、泰禾、禹州、佳兆业、华夏幸福等7家房企目标完成率较低,下半年推货压力倍增。

各梯队集中度显著提升

碧桂园以3108.2亿元的权益销售额高居榜首,与“榜眼”恒大相差200亿元,与“探花”万科拉开千亿差距。从现在开始,碧桂园对外均是公布权益销售额,不追求销售规模。

除TOP3以外,绿地控股、保利地产、融创中国、中海地产权益销售额都在千亿元以上。

在千亿房企阵营中,泰禾在2017年突破千亿后,2018年提出2000亿元的销售目标,但上半年仅实现合约销售额655亿元,权益销售额为556.8亿元。中期业绩勾勒出中南建设相对销售规模而言,所有者权益偏小,但流动性风险不大。

绿城中国在其754亿元合约销售中,权益销售额为268亿元。旭辉控股660亿元的销售额中,权益销售额不到一半,为350亿元。弘阳地产对单一城市的重仓是其成长桎梏,低权益占比难以撬动千亿规模,上半年200亿元销售仅完成目标20%。

权益占比下降将成为趋势

实际上,销售权益比例越高的房企,锁定利润能力更强,反之利润空间有限。

江集团最为典型。从2016年即开始的“拿地潮”虽然使滨江集团销售额逐年增长,但“含金量”严重不足,上半年405.5亿元的销售额中,权益销售金额仅有179.4亿元。为撬动更多项目,滨江集团将项目公司股权加杠杆,大规模引入合作方,加之受地王项目拖累,上半年净利润遭到稀释。

国企身份虽然给越秀地产带来了极大融资和通过非市场化手段拿地的便利,但其自身在布局扩张、拿地和规模上却一直是小步慢走,上半年还通过回购小量股权并表 推高业绩。越秀地产“抱团”发展的趋势较为明显,但权益比例较低。

随着房企小股操盘、合作及代建项目不断增多,权益占比下降将成为趋势。如果在项目中权益占比较低的话,可能会影响上市房企的财报。因为在项目公司中没有半数以上表决权,无法合并报表,使房企报表上的资产、利润均会有所减少,影响上市房企的资产、利润增速。

龙头房企销售回款率走低 得规模失权益

实际上,与合约销售额、权益销售额相比,销售回款率是衡量房企经营能力另一一重要指标。销售回款率越高,房企锁定利润的能力越强,周转速度也越快。

纵观TOP50上市房企销售回款率,有16家房企销售回款率在90%以上,有8家房企销售回款率在80%以上,有15家房企销售回款率在70%以上。

从碧桂园、恒大、万科、保利四家龙头房企的数据可以看出,除了恒大仍然保持相对稳定的95.04%的回款率外,其余3家房企的销售回款率均出现不同程度的下降,其中万科A以69.62%、保利地产以68.56%的回款率上榜TOP50上市房企销售回款率后十榜单;滨江集团也在列,只有44.24%的回款率,且只完成全年销售目标的40%。

TOP50上市房企销售回款率后十榜单,是房企这半年来“得规模失权益”的真实写照。

从TOP50上市房企销售回款率前十榜单可以看出,除了恒大和绿地控股外,其他多为奔千亿的房企,如蓝光发展、龙光地产、雅居乐等,销售回款率均在95%以上,其中富力地产以98.31%夺得回款率第一。

目前最关心的仍是现金流,要提升回款率,降低负债率。而回款率和结转利润的提升则来自加快项目的周转速度。

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