第1章：中国土地开发行业发展背景分析 17

1.1 土地开发的定义 17

1.1.1 土地开发的定义 17

1.1.2 土地开发行业的分类 17

（1）土地一级开发 17

（2）土地二级开发 18

1.1.3 土地开发流程综述 18

（1）土地一级开发流程 18

（2）土地二级开发流程 19

1.1.4 土地开发基本原则 20

1.2 土地开发模式分析 21

1.2.1 土地一级开发模式 21

（1）政府独立开发模式 21

（2）城市运营开发模式 21

（3）主题型项目带土地开发模式 22

（4）一级开发招投标模式 22

（5）土地整备模式 23

1.2.2 土地二级开发模式 23

（1）公建配套开发模式 23

1）PPP(公私合营)模式 23

2）BOT(运营-移交)模式 23

3）TOT(移交-经营-移交)模式 24

4）PFT(私营机构融资)模式 24

（2）商品房开发模式 24

（3）工业园开发模式 25

1）中国土地开发行业发展环境分析 26

1.3 土地开发行业经济环境分析 26

1.3.1 2012年国内GDP增长分析 26

1.3.2 2012年工业经济增长分析 26

1.3.3 2012年固定资产投资分析 27

1.3.4 国家宏观经济预测分析 27

1.4 土地开发行业政策环境分析 28

1.4.1 中国货币政策分析 28

（1）2012年中国货币数据分析 28

（2）2012年中国货币政策分析 30

（3）房地产周期与货币政策相关性分析 32

（4）中国货币政策后期走势预判 33

1.4.2 中国财政政策分析 34

（1）2012年中国财政政策分析 34

（2）2012年地方财政政策分析 36

（3）中国财政政策后期走势预判 37

1.4.3 中国土地政策分析 38

（1）农村土地流转制度改革 38

（2）城市土地出让制度改革 39

1）土地储备制度分析 39

2）土地出让金制度分析 39

3）土地招拍挂制度分析 39

（3）2010-2012年土地政策分析 40

1.5 土地开发行业社会环境分析 42

1.5.1 中国城镇化进程分析 42

1.5.2 中国城镇化现状与规划 43

1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 43

1.6 房地产行业开发运营状况分析 44

1.6.1 2012年全国房地产开发景气指数 44

1.6.2 2012年全国房地产开发投资分析 45

（1）房地产开发投资金额分析 45

（2）全国房屋新开工面积分析 45

（3）全国房屋施工面积分析 46

（4）全国房屋竣工面积分析 46

1.6.3 2012年全国房地产销售情况分析 47

1.6.4 2012年全国房地产资金来源分析 48

（1）中国土地开发市场供需现状分析 49

1.7 土地开发市场供应现状分析 49

1.7.1 2012年全国建设用地供应分析 49

（1）批准国有建设用地规模 49

（2）国有建设用地供应情况 50

（3）重点城市土地抵押情况 50

1.7.2 2012年全国住房用地供应分析 51

（1）全国住房用地供应数量 51

1）全国住房用地供应总量 51

2）保障性安居工程用地供应量 51

3）其他商品住房用地供应量 52

4）热点城市住房用地供应分析 52

1.7.3 2012年全国商业用地供应分析 53

（1）全国商业用地供应总量 53

（2）全国商业用地供应趋势 53

1.7.4 2012年全国工业用地供应分析 54

（1）全国工业用地供应总量 54

（2）全国工业用地供应趋势 54

1.8 土地开发市场需求现状分析 55

1.8.1 2012年全国土地成交情况分析 55

1.8.2 2012年全国土地成交均价分析 55

1.8.3 2012年全国土地成交地块排名 57

（1）成交地块总价排名 57

1）全国成交地块总价排名 57

2）住宅成交地块总价排名 59

3）商办用地成交总价排名 60

（2）成交地块楼面价排名 62

1）全国成交地块楼面价排名 62

2）住宅成交地块楼面价排名 63

3）商办用地成交楼面价排名 64

（3）成交地块溢价排名 66

1）全国成交地块溢价排名 66

2）住宅用地成交溢价排名 67

3）商办用地成交溢价排名 68

1.9 2012年土地市场招拍挂分析 70

1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 70

1.9.2 土地市场招标出让分析 70

1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 71

1.10 2012年全国主要城市地价分析 71

1.10.1 全国地价总体分析 71

1.10.2 各经济区域地价分析 72

（1）区域经济地价总体分析 72

（2）长三角地区地价分析 72

（3）珠三角地区地价分析 74

（4）环渤海地区地价分析 75

1.10.3 各地理区域地价分析 76

1.10.4 主要城市地价分析 78

（1）北京市地价走势分析 78

（2）上海市地价走势分析 79

（3）广州市地价走势分析 80

1.10.5 当前土地市场价格形势分析 81

1.10.6 后期土地市场价格走势预判 83

（1）中国土地开发行业区域市场分析 85

1.11 区域市场整体分析 85

1.11.1 京津唐地区 85

（1）区域宏观环境分析 85

（2）区域土地市场分析 87

1）土地供应总量分析 87

2）土地供应结构分析 88

3）房地产开发用地分析 90

4）工矿仓储用地分析 91

1.11.2 长三角地区 93

（1）区域宏观环境分析 93

（2）区域土地市场分析 94

1）土地供应总量分析 94

2）土地供应结构分析 95

3）房地产开发用地分析 97

4）工矿仓储用地分析 98

1.11.3 珠三角地区 100

（1）区域宏观环境分析 100

（2）区域土地市场分析 100

1）土地供应总量分析 100

2）土地供应结构分析 101

3）房地产开发用地分析 102

4）工矿仓储用地分析 102

1.11.4 成渝地区 103

（1）区域宏观环境分析 103

（2）区域土地市场分析 104

1）土地供应总量分析 104

2）土地供应结构分析 105

3）房地产开发用地分析 105

4）工矿仓储用地分析 106

1.11.5 武汉城市圈 107

（1）区域宏观环境分析 107

（2）区域土地市场分析 108

1）土地供应总量分析 108

2）土地供应结构分析 109

3）房地产开发用地分析 110

4）工矿仓储用地分析 111

1.11.6 长株潭地区 112

（1）区域宏观环境分析 112

（2）区域土地市场分析 113

1）土地供应总量分析 113

2）土地供应结构分析 113

3）房地产开发用地分析 114

4）工矿仓储用地分析 115

1.11.7 东北三省 116

（1）区域宏观环境分析 116

（2）区域土地市场分析 117

1）土地供应总量分析 117

2）土地供应结构分析 117

3）房地产开发用地分析 118

4）工矿仓储用地分析 118

1.11.8 山东半岛城市群 119

（1）区域宏观环境分析 119

（2）区域土地市场分析 120

1）土地供应总量分析 120

2）土地供应结构分析 121

3）房地产开发用地分析 121

4）工矿仓储用地分析 122

1.12 京津唐地区分析 123

1.12.1 北京市 123

（1）城市土地资源概况 123

（2）城市总体规划分析 124

（3）土地利用总体规划 125

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 126

1）国有建设用地供应总量 126

2）国用建设用地供应结构 126

3）国有建设用地供应布局 127

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 127

1）2012年待开发土地面积 127

2）2012年土地购置费用分析 127

3）2012年购置土地面积分析 128

1.12.2 天津市 128

（1）城市土地资源概况 128

（2）城市总体规划分析 128

（3）土地利用总体规划 129

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 130

1）国有建设用地供应总量 130

2）国用建设用地供应结构 130

3）国有建设用地供应布局 130

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 130

1）2012年待开发土地面积 130

2）2012年土地购置费用分析 131

3）2012年购置土地面积分析 131

1.12.3 河北省 132

（1）城市土地资源概况 132

（2）城市总体规划分析 132

（3）土地利用总体规划 134

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 135

1）国有建设用地供应总量 135

2）国用建设用地供应结构 136

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 136

1）2012年土地购置费用分析 136

2）2012年购置土地面积分析 136

1.13 长三角地区分析 137

1.13.1 上海市 137

（1）城市土地资源概况 137

（2）城市总体规划分析 138

（3）土地利用总体规划 139

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 139

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 140

1）2012年待开发土地面积 140

2）2012年土地购置费用分析 140

3）2012年购置土地面积分析 141

1.13.2 江苏省 141

（1）城市土地资源概况 141

（2）城市总体规划分析 142

（3）土地利用总体规划 142

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 144

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 145

1）2012年待开发土地面积 145

2）2012年土地购置费用分析 145

3）2012年购置土地面积分析 145

1.13.3 浙江省 146

（1）城市土地资源概况 146

（2）城市总体规划分析 147

（3）土地利用总体规划 147

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 148

1）国有建设用地供应总量 148

2）国用建设用地供应结构 148

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 149

1）2012年待开发土地面积 149

2）2012年土地购置费用分析 149

3）2012年购置土地面积分析 150

1.14 珠三角地区分析 150

1.14.1 广州市 150

（1）城市土地资源概况 150

（2）城市总体规划分析 150

（3）土地利用总体规划 152

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 152

1）国有建设用地供应总量 152

2）国用建设用地供应结构 152

3）国有建设用地供应布局 153

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 153

1.14.2 深圳市 153

（1）城市土地资源概况 153

（2）城市总体规划分析 156

（3）土地利用总体规划 156

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 160

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 160

1）2012年完成投资情况分析 160

2）2012年购置土地面积分析 160

1.14.3 珠海市 160

（1）城市土地资源概况 160

（2）城市总体规划分析 161

（3）土地利用总体规划 161

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 162

1）国有建设用地供应总量 162

2）国用建设用地供应结构 162

3）国有建设用地供应布局 162

（5）房地产开发企业土地开发投资分析 162

1）2012年房地产投资额分析 162

2）2012年房地产累计施工面积 163

1.14.4 东莞市 163

（1）城市土地资源概况 163

（2）城市总体规划分析 164

（3）土地利用总体规划 164

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 165

1）国有建设用地供应总量 165

2）国用建设用地供应结构 165

（5）房地产开发企业土地开发投资分析 166

1）2012年房地产投资额分析 166

2）2012年商品房销售分析 166

1.14.5 佛山市 167

（1）城市土地资源概况 167

（2）城市总体规划分析 167

（3）土地利用总体规划 168

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 168

1）国有建设用地供应总量 168

2）国用建设用地供应结构 169

（5）房地产开发企业土地开发投资分析 169

1）2012年房地产投资额分析 169

2）2012年商品房销售分析 169

1.14.6 中山市 170

（1）城市土地资源概况 170

（2）城市总体规划分析 170

（3）土地利用总体规划 171

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 171

1）国有建设用地供应总量 171

2）国用建设用地供应结构 171

（5）房地产开发企业开发投资分析 172

1）2012年房地产投资额分析 172

2）2012年房地产累计施工面积 172

1.14.7 惠州市 172

（1）城市土地资源概况 172

（2）城市总体规划分析 173

（3）土地利用总体规划 173

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 174

（5）房地产开发企业土地开发投资分析 174

1）2012年房地产投资额分析 174

2）2012年房地产累计施工面积 174

1.14.8 江门市 175

（1）城市土地资源概况 175

（2）城市总体规划分析 175

（3）土地利用总体规划 175

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 176

（5）房地产开发企业土地开发投资分析 176

1）2012年房地产投资额分析 176

2）2012年房地产累计施工面积 177

3）2012年购置土地面积分析 177

1.14.9 肇庆市 177

（1）城市土地资源概况 177

（2）城市总体规划分析 177

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 178

1）国有建设用地供应总量 178

2）国用建设用地供应结构 178

3）国有建设用地供应布局 178

（4）房地产开发企业土地开发投资分析 179

1）2012年房地产投资额分析 179

2）2012年房地产累计施工面积 179

1.15 成渝地区分析 179

1.15.1 重庆市 179

（1）城市土地资源概况 179

（2）城市总体规划分析 180

（3）土地利用总体规划 181

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 183

1）国有建设用地供应总量 183

2）国有建设用地供应布局 183

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 184

1）2012年待开发土地面积 184

2）2012年土地购置费用分析 184

3）2012年购置土地面积分析 184

1.15.2 成都市 185

（1）城市土地资源概况 185

（2）城市总体规划分析 185

（3）土地利用总体规划 185

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 187

（5）房地产开发企业土地开发投资分析 187

1）2012年房地产投资额分析 187

2）2012年房地产累计施工面积 188

1.16 武汉城市圈分析 188

1.16.1 武汉市 188

（1）城市总体规划分析 188

（2）土地利用总体规划 191

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 191

1）国有建设用地供应总量 191

2）国用建设用地供应结构 191

3）国有建设用地供应布局 192

（4）房地产开发企业土地开发及购置分析 192

1）待开发土地面积 192

2）土地购置费用分析 192

3）购置土地面积分析 192

1.16.2 黄石市 192

（1）土地资源利用概况 192

（2）城市总体规划分析 193

（3）土地利用总体规划 194

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 194

1）国有建设用地供应总量 194

2）国用建设用地供应结构 194

3）国有建设用地供应布局 195

（5）土地市场运行情况分析 195

1）批准国有建设用地供应 195

2）国有建设用地供应分析 195

3）土地成交情况分析 195

1.16.3 黄冈市 196

（1）城市总体规划分析 196

（2）土地利用总体规划 197

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 197

1）国有建设用地供应总量 197

2）国用建设用地供应结构 197

1.16.4 孝感市 197

（1）城市总体规划分析 198

（2）土地利用总体规划 198

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 199

1）国有建设用地供应总量 199

2）国用建设用地供应结构 199

3）国有建设用地供应布局 200

1.16.5 咸宁市 200

（1）城市土地资源概况 200

（2）城市总体规划分析 200

（3）土地利用总体规划 201

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 202

1）国有建设用地供应总量 202

2）国用建设用地供应结构 202

3）国有建设用地供应布局 202

（5）土地市场交易情况分析 202

1.16.6 鄂州市 203

（1）城市总体规划分析 203

（2）2011-2015年国有建设用地供应计划 204

1）国有建设用地供应总量 204

2）国用建设用地供应结构 204

3）国有建设用地供应布局 205

1.16.7 仙桃市 205

（1）土地总体规划分析 205

（2）2011-2015年国有建设用地供应计划 206

1）国有建设用地供应总量 206

2）国用建设用地供应结构 206

3）国有建设用地供应布局 207

（3）土地市场交易情况分析 207

1.16.8 天门市 207

（1）土地利用总体规划 208

（2）2011-2015年国有建设用地供应计划 209

1）国有建设用地供应总量 209

2）国用建设用地供应结构 209

3）国有建设用地供应布局 209

4）国有建设用地供应方式 212

（3）土地市场交易情况分析 212

1.16.9 潜江市 212

（1）土地利用总体规划 212

（2）2011-2015年国有建设用地供应计划 214

1）国有建设用地供应总量 214

2）国用建设用地供应结构 214

3）国有建设用地供应布局 214

1.17 长株潭地区分析 217

1.17.1 长沙市 217

（1）城市总体规划分析 217

（2）土地利用总体规划 218

（3）房地产开发企业土地开发及购置分析 219

1）购置土地面积分析 219

2）土地开发面积分析 219

3）土地开发投资额分析 220

1.17.2 株洲市 220

（1）城市总体规划分析 220

（2）土地利用总体规划 222

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 223

（4）土地市场交易情况分析 223

1.17.3 湘潭市 223

（1）城市总体规划分析 223

（2）土地利用总体规划 225

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 226

1）国有建设用地供应总量 226

2）国有建设用地供应时序 226

3）国有建设用地供应方式 227

4）国用建设用地供应结构 227

5）国有建设用地供应布局 228

（4）土地市场交易情况分析 229

1.18 东北三省分析 229

1.18.1 辽宁省 229

（1）城市土地资源概况 229

（2）城市总体规划分析 229

（3）土地利用总体规划 231

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 231

1）国有建设用地供应总量 231

2）国有建设用地供应结构 232

3）国有建设用地供应布局 232

4）2012年待开发土地面积 232

5）2012年土地购置费用分析 233

6）2012年购置土地面积分析 233

1.18.2 吉林省 234

（1）城市土地资源概况 234

（2）城市总体规划分析 234

（3）土地利用总体规划 234

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 235

1）国有建设用地供应总量 235

2）国有建设用地供应结构 235

3）国有建设用地供应布局 236

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 236

1）2012年待开发土地面积 236

2）2012年土地购置费用分析 237

3）2012年购置土地面积分析 237

1.18.3 黑龙江省 238

（1）城市土地资源概况 238

（2）城市总体规划分析 238

（3）土地利用总体规划 238

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 239

1）国有建设用地供应总量 239

2）国有建设用地供应结构 240

3）国有建设用地供应布局 240

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 241

1）2012年待开发土地面积 241

2）2012年土地购置费用分析 242

3）2012年购置土地面积分析 242

1.19 山东半岛城市群分析 242

1.19.1 济南市 242

（1）城市土地资源概况 242

（2）城市总体规划分析 243

（3）土地利用总体规划 243

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 243

1）国有建设用地供应总量 243

2）国有建设用地供应结构 243

3）国有建设用地供应布局 244

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 244

1）2012年土地供应情况 244

2）2012年土地成交情况 245

3）2012年土地市场区域结构 245

1.19.2 青岛市 246

（1）城市土地资源概况 246

（2）城市总体规划分析 247

（3）土地利用总体规划 247

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 248

1）国有建设用地供应总量 248

2）国有建设用地供应结构 248

3）国有建设用地供应布局 248

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 249

1）2012年土地整体成交情况 249

2）2012年成交土地类别分析 249

3）2012年成交土地区域分布 250

1.19.3 淄博市 250

（1）城市土地资源概况 250

（2）城市总体规划分析 251

（3）土地利用总体规划 251

（4）房地产开发企业土地开发及购置分析 252

1.19.4 烟台市 253

（1）城市总体规划分析 253

（2）2011-2015年国有建设用地供应计划 253

1）国有建设用地供应总量 253

2）国有建设用地供应结构 253

3）国有建设用地供应布局 253

（3）房地产开发企业土地开发及购置分析 254

1）2012年土地供应情况分析 254

2）2012年土地购置费用分析 254

3）2012年土地市场区域分布 254

1.19.5 潍坊市 254

（1）城市土地资源概况 254

（2）城市总体规划分析 255

（3）土地利用总体规划 255

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 255

1）国有建设用地供应总量 255

2）国有建设用地供应结构 256

3）国有建设用地供应布局 256

1.19.6 东营市 256

（1）城市土地资源概况 256

（2）城市总体规划分析 257

（3）土地利用总体规划 257

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 258

1）国有建设用地供应总量 258

2）国有建设用地供应结构 258

3）国有建设用地供应布局 258

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 259

1）2012年土地成交整体情况 259

2）2012年土地市场区域分布 259

1.19.7 日照市 260

（1）城市总体规划分析 260

（2）土地利用总体规划 261

（3）2011-2015年国有建设用地供应计划 261

1）国有建设用地供应总量 261

2）国有建设用地供应结构 261

3）国有建设用地供应布局 262

（4）房地产开发企业土地开发及购置分析 262

1.19.8 威海市 263

（1）城市土地资源概况 263

（2）城市总体规划分析 264

（3）土地利用总体规划 265

（4）2011-2015年国有建设用地供应计划 266

1）国有建设用地供应总量 266

2）国有建设用地供应结构 266

3）国有建设用地供应布局 266

（5）房地产开发企业土地开发及购置分析 267

1）2012年土地成交整体情况 267

2）2012年成交土地性质分析 267

3）2012年成交土地区域分布 268

4）中国土地开发建设标杆企业分析 269

1.20 房地产及其他综合性开发企业分析 269

1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 269

（1）企业发展简况分析 269

（2）企业组织架构分析 270

（3）企业土地储备情况 270

（4）企业土地开发策略 270

（5）企业主要经济指标 271

（6）企业财务状况分析 271

1）企业盈利能力分析 271

2）企业运营能力分析 272

3）企业偿债能力分析 272

4）企业发展能力分析 273

（7）企业经营优劣势分析 273

（8）企业最新发展动向分析 274

1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 274

（1）企业发展简况分析 274

（2）企业组织架构分析 275

（3）企业土地储备情况 275

（4）企业土地开发策略 276

（5）企业主要经济指标 276

（6）企业财务状况分析 277

1）企业盈利能力分析 277

2）企业运营能力分析 277

3）企业偿债能力分析 278

4）企业发展能力分析 278

（7）企业经营优劣势分析 278

（8）企业最新发展动向分析 279

1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 279

（1）企业发展简况分析 279

（2）企业组织架构分析 280

（3）企业土地储备情况 281

（4）企业土地开发策略 281

（5）企业主要经济指标 281

（6）企业财务状况分析 282

1）企业盈利能力分析 282

2）企业运营能力分析 282

3）企业偿债能力分析 283

4）企业发展能力分析 283

（7）企业经营优劣势分析 283

（8）企业最新发展动向分析 284

1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 284

（1）企业发展简况分析 284

（2）企业组织架构分析 285

（3）企业土地储备情况 286

（4）企业土地开发策略 286

（5）企业主要经济指标 286

（6）企业财务状况分析 287

1）企业盈利能力分析 287

2）企业运营能力分析 287

3）企业偿债能力分析 288

4）企业发展能力分析 288

（7）企业经营优劣势分析 289

（8）企业最新发展动向分析 289

1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 289

（1）企业发展简况分析 289

（2）企业组织架构分析 290

（3）企业土地储备情况 291

（4）企业土地开发策略 291

（5）企业主要经济指标 291

（6）企业财务状况分析 292

1）企业盈利能力分析 292

2）企业运营能力分析 293

3）企业偿债能力分析 293

4）企业发展能力分析 293

（7）企业经营优劣势分析 294

（8）企业最新发展动向分析 294

1.21 城市投资建设类开发企业分析 344

1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 344

（1）企业发展简况分析 345

（2）企业组织架构分析 346

（3）企业土地开发策略 346

（4）企业建设工程分析 346

（5）企业招商项目分析 346

（6）企业发展优劣势分析 346

（7）企业最新发展动向分析 347

1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 347

（1）企业发展简况分析 347

（2）企业投资融资分析 348

（3）企业土地开发情况 348

（4）企业主要经济指标 349

（5）企业财务状况分析 350

1）企业盈利能力分析 350

2）企业运营能力分析 351

3）企业偿债能力分析 351

4）企业发展能力分析 351

（6）企业发展优劣势分析 352

（7）企业最新发展动向分析 352

1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 353

（1）企业发展简况分析 353

（2）企业组织架构分析 353

（3）企业投资融资分析 354

（4）企业土地储备情况 355

（5）企业建设工程分析 355

（6）企业招商项目分析 355

（7）企业发展优劣势分析 356

（8）企业最新发展动向分析 356

1、土地一级开发盈利模式与风险规避 386

1.22 土地一级市场开发成本分析 386

1.22.1 土地一级开发成本分析 386

1.22.2 土地一级开发成本构成 386

1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 387

1.23 土地一级市场盈利模式分析 387

1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 387

1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 388

1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 388

1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 388

（1）从一级开发本身获利 389

（2）分享土地增值收益 389

（3）持有部分公共建筑 389

（4）为二级拿地铺垫 389

1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 390

（1）如何取得土地一级开发名义 390

（2）间接获取收益常规操作路径 390

1）间接获取土地的操作关键 390

2）间接获取土地收益的模式 391

（3）直接获取土地增值收益分析 391

1）兼顾融合各方参与者利益 391

2）成功开发模式的经验借鉴 392

3）公私协议合作开发模式分析 392

4）整体公私协议合作开发模式 393

1.24 土地一级市场项目操盘分析 394

1.24.1 土地出让市场营销策略 394

（1）土地策略 394

（2）价格策略 396

（3）营销渠道策略 397

（4）促销策略 398

1.24.2 土地的招投标方案分析 399

（1）招标评标因素构成 399

（2）主要评标方法分析 400

1.25 土地一级开发市场的风险与规避 401

1.25.1 土地一级开发的特点 401

1.25.2 土地一级开发的风险 401

（1）政策风险 401

（2）融资风险 402

（3）政府行为风险 402

（4）征地、拆迁工作风险 403

（5）市场风险 403

1.25.3 土地一级开发风险防范措施 403

（1）融资风险防范措施 403

（2）拆迁风险方法措施 405

（3）外部环境风险防范措施 405

1）土地一级开发融资模式与行业趋势 408

1.26 土地一级开发融资需求分析 408

1.26.1 现实融资需求 408

1.26.2 潜在融资需求 408

1.27 土地一级开发融资模式分析 408

1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 408

1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 409

1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 410

1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 411

1.28 房地产信托模式分析 412

1.28.1 贷款型信托模式分析 412

1.28.2 股权型信托模式分析 412

1.28.3 权益型信托模式分析 413

1.29 土地一级开发融资渠道分析 413

1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 413

1.29.2 土地一级开发融资解决方法 414

（1）土地收益证券化 414

（2）城投公司模式的创新 415

1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 415

（1）土地获取成本趋势预测 415

（2）土地开发供给预测 416

（3）土地开发企业发展趋势 416

（4）外资投资发展趋势预测 417

图表1：我国土地用地性质分类 17

图表1：土地的一级开发 18

图表1：我国土地一级开发流程 18

图表1：土地开发的基本原则 20

图表1：政府独立开发模式的特点 21

图表1：城市运营开发模式的特点 22

图表1：主题型项目带土地开发模式的特点 22

图表1：一级开发招投标模式的特点 22

图表1：PPP(公私合营)模式的特点 23

图表1：BOT(运营-移交)模式的特点 23

图表1：TOT(移交-经营-移交)模式的特点 24

图表1：PFT(私营机构融资)模式的特点 24

图表1：常规项目开发模式的特点 24

图表1：2006-2012年中国国内生产总值及同比增长速度(单位：亿元，%) 26

图表1：2008-2012年工业增加值月度同比增长速度(单位：%) 26

图表1：2012年固定资产投资额同比增长情况(单位：亿元，%) 27

图表1：2009-2012年我国货币供应情况(单位：亿元) 28

图表1：2002-2012年我国社会融资规模及其结构(单位：亿元) 29

图表1：2012年我国存款准备金率调整一览(单位：%) 30

图表1：2010-2012年我国房地产开发资金中国内贷款情况(单位：亿元，%) 30

图表1：2012年以来我国利率调整一览表(单位：%) 31

图表1：2012年以来我国CPI走势 31

图表1：房地产周期与货币政策周期示意图 32

图表1：2012年我国社会融资规模走势(单位：万元，%) 33

图表1：2012年我国货币供给走势(单位：万元，%) 33

图表1：2012年全国公共财政住房保障支出决算(单位：亿元，%) 35

图表1：重庆、上海房产税征税细则 36

图表1：2010-2012年重庆、上海居住用地季度平均价格增减趋势 36

图表1：2012年部分省市房地产财政政策情况 36

图表1：中国农村土地制度变迁 38

图表1：当前城市土地制度 40

图表1：2010-2012年我国土地政策一览(单位：万元) 40

图表1：我国所处城镇化的阶段 42

图表1：1980-2012年我国城镇、农村人口比例(单位：%) 43

图表1：2009-2011中国房地产开发景气指数(单位：%) 44

图表1：2000-2011中国房地产开发投资额及同比增长情况(单位：亿元) 45

图表1：2000-2012年我国房屋新开工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 46

图表1：2000-2012年我国房屋施工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 46

图表1：2000-2012年我国房屋施工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 46

图表1：2000-2012年我国房屋竣工面积及同比增长情况(单位：万平方米，%) 47

图表1：2012年我国房地产开发企业资金来源结构(单位：%) 48

图表1：2006-2012年我国批准国有建设用地供应情况(单位：万公顷) 49

图表1：2012年我国批准国有建设用地的结构 49

图表1：2006-2012年实际供应的国有建设用地的供应结构 50

图表1：2012年实际供应的国有建设用地供应结构 50

图表1：2012年84个重点城市净增土地抵押面积与金额(单位：万公顷，亿元) 50

图表1：2007-2012年住宅用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位：公顷，%) 51

图表1：2012年我国保障性安居工程和中小套型商品房用地供应计划和落实情况(单位：公顷) 52

图表1：2012年我国商品住房用地供应计划与落实情况(单位：公顷) 52

图表1：2007-2012年商服用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位：公顷，%) 53

图表1：2007-2012年工矿仓储用途的国有建设用地供应总量及增减情况(单位：公顷，%) 54

图表1：2012年中国130个城市土地成交量及同比增长(单位：公顷，%) 55

图表1：2012年我国主要监测城市地价情况(单位：元/平方米) 56

图表1：2012年我国主要监测城市地价情况(分用途)(单位：元/平方米) 56

图表1：2007-2012年我国主要监测城市地价变化情况(单位：%) 56

图表1：2012年全国成交地块总价排行榜(单位：万平方米，亿元，元/平方米) 57

图表1：2012年全国成交地块总价前20名的土地用途结构(单位：%) 58

图表1：2012年全国成交地块总价前20名楼面地价情况(按土地用途)(单位：元/平方米) 58

图表1：2012年全国住宅成交地块总价排行榜(单位：万平方米，亿元，元/平方米) 59

图表1：2012年全国商业成交地块总价排行榜(单位：万平方米，亿元，元/平方米) 60

图表1：2012年全国成交地块总价前20名的区位分布(单位：宗数) 61

图表1：2012年全国成交地块楼面价排行榜(单位：平方米，万元，元/平方米) 62

图表1：2012年全国成交楼面价前20名的土地用途结构(单位：宗) 63

图表1：2012年全国住宅成交楼面价排行榜(单位：平方米，万元，元/平方米) 63

图表1：2012年全国商业成交地块楼面价排行榜(单位：平方米，万元，元/平方米) 64

图表1：2012年全国成交地块溢价率排行榜(单位：平方米，万元，元/平方米) 66

图表1：2012年全国住宅成交地块溢价率排行榜(单位：平方米，万元，元/平方米) 67

图表1：2012年全国商办用地成交溢价率排行榜(单位：平方米，万元，元/平方米) 68

图表1：2006-2012年我国国有建设用地成交面积与金额(单位：万公顷，亿元) 70

图表1：2012年我国土地招标出让情况(单位：万元，平方米) 70

图表1：2012年我国土地拍卖、挂牌(单位：万公顷，万亿元) 71

图表1：2000-2012年我国地价指数走势 71

图表1：2012年三大经济区域地价情况(元/平方米) 72

图表1：2000-2012年长三角地价指数走势 72

图表1：2000-2012年长三角地价指数走势(分用途) 73

图表1：2000-2012年长三角地区地价指数走势 74

图表1：2000-2012年长三角地区地价指数走势(分用途) 75

图表1：2000-2012年环渤海地区地价指数走势 75

图表1：2000-2012年环渤海地区地价指数走势(分用途) 76

图表1：2012年东、中、西部地区地价情况(单位：元/平方米) 76

图表1：2012年东、中、西部地区土地价格环比增长情况(单位：%) 77

图表1：2012年东、中、西部地区土地价格同比增长情况(单位：%) 77

图表1：2008-2012年北京市地价走势(单位：元/平方米，%) 78

图表1：2008-2012年北京市推出地价走势(分用途)(单位：元/平方米) 78

图表1：2008-2012年北京市推出土地楼面价走势(分用途)(单位：元/平方米) 79

图表1：2012年上海市推出土地楼面价走势(单位：元/平方米) 79

图表1：2012年上海市推出土地溢价率(单位：%) 80

图表1：2012年上海市各区推出土地价格及楼面价情况(单位：元/平方米) 80

图表1：2003-2012年广州市出让土地情况(不含工业)(单位：万平方米，宗) 81

图表1：2003-2012年广州市出让土地楼面地价走势(不含工业)(单位：元/平方米，%) 81

图表1：2008-2012年GDP同比增长率和主要监测城市综合地价同比增长率的走势对比(单位：%) 82

图表1：208-2011年制造业采购经理指数和主要监测城市工业地价增长率的走势对比(单位：%) 82

图表1：2011各月中国70个大中城市住宅销售价格增减的城市个数(单位：个) 83

图表1：2008-2012年主要城市的商业、住宅用地供应与价格同比增长率走势对比(单位：%) 83

图表1：2012年全国300个城市住宅用地成交情况(单位：万平方米、%) 83

图表1：2012年全国300个城市住宅用地成交楼面均价溢价率情况(单位：%) 84

图表1：2002-2012年京津唐地区GDP总额(单位：亿元) 85

图表1：2002-2012年京津唐地区GDP区域结构(单位：亿元，%) 85

图表1：2000-2012年北京、天津工业增加值增速(单位：%) 86

图表1：2002-2012年京津唐固定资产投资总额(单位：亿元) 86