营改增全面实施 房地产行业收益5000多亿

3 月24 日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》细则，明确从 2016 年5 月1 日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。

全面实施营改增是结构性改革和财税体制改革牵一发而动全身的重大举措，具有一举多得的政策效应。4月1日下午，国务院总理李克强表示，“全面实施营改增给企业减税上，将比改革前减轻企业税负5000多亿元。”

此次最后一批四个行业，即建筑业、房地产业、金融业、生活服务业的营改增从去年初开始酝酿到今年“两会”期间的“一槌定音”，可谓“千呼万唤始出来”，究其最主要原因是这几个行业情况复杂、牵涉面广泛、影响巨大。

多数房企减负：营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了在生产链条中重复计税的问题。在营改增之前，房地产业营业税平均比例为5.5%，营改增后土地成本不计入销售额，建安成本及其他服务成本纳入抵税范围，增值税税率均为11%。

利好商业地产：实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增为商业地产的发展创造了有利的政策环境。

为了避免因房地产业行业特点导致营改增初期税负上升，此次细则一大亮点是为房地产业设置了过渡政策。细则规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的合同开工日期在4月30日前的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%征收率计税;一般纳税人出租扩围日期前取得的不动产，可以选择按照5%征收率预缴增值税。

建筑业与房地产业作为同一产业链条的直接上下游环节，和房地产相同的11%税率有助于实现两行业纳税人的税负均衡。

对于建筑业来说，它们最大的挑战在于进项税的管理。是否能及时从供应商那里获得增值税专用发票是供应商管理中的重点之一。 因为增值税是一种‘隐藏成本’，应该抵扣却没能抵扣的部分不会有一个专门的会计科目显示出来，但却隐藏在成本中。

前瞻产业研究院建议：营改增为房企减负，鼓励商业地产投资与持有，降低二手房流通成本，对行业、房企及商业地产偏利好。从政策导向上，更有利于开发企业加速流转、产品升级和创新。当然，从总体税制改革上，减少重复征税、降低企业税负，和国际接轨，是本次税改的主要目的。

更多行业信息来源参考前瞻产业研究院《2016-2021年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》