2019年中国商业地产行业市场现状及发展趋势分析 消费升级+变革创新实现规模化发展

2018年我国商业地产行业进入理性调整期 遭遇“招商难”

2018年，受地产企业融资渠道受限和土地政策收紧等影响，我国商业地产行业进入理性调整期。业内人士分析认为，在消费升级的大环境下，商业地产需要调整新技术、新模式及新业态以迎接新挑战。

4月11日至13日，在苏州举办的中国商业地产行业发展论坛2019年会上。全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布了《2019中国购物中心与品牌商发展信心调查》。

该报告指出，2018年样本购物中心普遍遭遇“招商难”。主要原因在于品牌的同质化严重及拓展缓慢，这一痛点对于三四线城市尤为凸显，品牌同质化及大型连锁品牌的拓展缓慢。不仅如此，人工成本、原材料成本及租金成本的上升成为行业另一痛点。在业内看来，国内购物中心处于供大于求的过剩期，服务内容同质化、运营精细化不足。

基于这些原因，传统零售及超市成为购物中心在实际经营中表现最不理想的业态。全联房地产商会的研究指出，“线上零售的冲击是主要原因，尤其是在服装零售、日用品等领域。传统零售依旧增长乏力。例如，万达出售万达百货引发行业广泛关注。购物中心将持续扩大餐饮、新零售及体验类业态比例，与线上效率型消费形成差异化竞争”。

规模表现：产品延伸与资本扩张并举，推动经营规模稳步壮大

2018年商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值为271万平方米，较2017年增长18.8%，增速扩大9个百分点，扩张速度有所增加。从规模上看，企业分化更加明显：万达截至2018年底累计持有物业面积3586万平方米，其它企业持有面积多数不足1000万平方米，头部企业领先优势明显。此外，华润置地、宝龙、龙湖的持有面积增长也较为明显。

2014-2018年中国商业地产百强代表企业经营性物业持有面积均值统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

“2018年，商业地产受融资环境、拿地限制等房地产行业政策调整的影响较大”。中国指数研究院的统计数据显示，年内全国商办市场投资规模出现调整，商办土地市场也呈震荡前行态势。全国300城商办用地成交楼面均价为2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

其中，一线城市的调整势头最为明显，年内，一线城市商办用地成交面积同比下降10.9%，在各线城市中下降幅度最大。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价整体下降，其中一线城市同比降幅达12.1%，在各线城市中下同样降幅度最大。

从企业层面来看，面对行业形势的变化，特别是部分城市商办供求关系的失衡，商业地产百强企业整体放缓了在商办土地市场的投资节奏。中指院的数据指出，2018年，商业地产百强代表企业平均新增商办用地面积为66.9万平米，同比下降18%。

中国商业地产未来发展趋势分析

针对商业地产的未来发展趋势，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平说，目前我国商业地产的发展对运营管理能力提出更高要求。商场、购物中心等与品牌租户不再是简单的甲乙方合作关系，而是逐渐发展为利益共同体的合作经营关系。

中指院相关负责人也分析认为，2019年，消费市场充满不确定性，受其影响之下的商业地产行业面临新挑战。对于商业地产企业而言，下一步除了升级发展目标，还需要通过提振消费、变革创新等手段，实现在规模化发展。

更多数据参考前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》。