住房公积金走向证券化 房地产金融产品前景解析

国内首单以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”将在上交所上市交易。业内人士认为，这一产品标志着万亿级的公积金贷款存量资产迎来盘活良机。

今年以来，各类资产证券化项目使得地产业金融化的趋势越加明显。继6月万科发布国内首只基于商业写字楼物业费收入的公募REITs基金之后，世茂地产也在7月推出了首单针对物业费的资产证券化项目。

财富证券研究员周洁认为，资产证券化作为金融创新的产物，不仅为原始资产拥有人优化了资产负债结构，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。个人住房抵押贷款支持证券具备成为我国资产证券化市场主要品种的潜在规模。

从海外经验来看，全球的REITs产品目前大概有700多只，总市值是1.5万亿，其中美国是全球最大的REITs产品国，拥有1万亿元美元的市值，英国、日本和香港在REITs的发展方面也有重要的地位。

业内人士认为在中国REITs的发展潜力巨大。深圳证券交易所副总经理林凡认为，像万科在前海的写字楼租金收入为投资标的的公募REITs产品，是对国内市场传统证券产品的一个有效补充，相信未来国内的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品。

林凡表示，REITs在满足市场的融资需求和服务实体经济方面，也有很大的现实意义。特别能够有助于撬动社会的资本，来参与商业地产、公共物业等房地产项目的开发。境外的市场经验证明，REITs是作为一个市场化的融资工具，通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，加快建设资金的流转速度，从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。公募REITs等资产证券化产品为房企提供了一个公开、健康、透明、高效的融资渠道。

万科企业股份有限公司高级副总裁祝九胜认为，REITs等资产证券化的金融产品是一个现金流的互换，资金的跨期、错期的配置，房企如果能够提供良好的基础资产，并借助资产管理机构的资产管理能力，能够提供稳定的收益，让社会各方面都参与到城市基础建设、物业运营的生态中。

中信金石基金管理有限公司执行总经理罗霄鸣表示，通过REITs等资产证券化的金融工具，把房企重资产的增值收益完全从企业里剥离出来，引入市场投资人进入进去，一方面减轻了企业报表的负债状况，另一方面市场资金在房企本身产业项目整合，又能在重资产的投资中获取比较稳定、风险较低的优质回报,双方共赢。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，一线城市如北上广深已进入房地产的投资和资本运作，二三四线城市仍处于产品开发阶段。我国房地产市场处于第一阶段和第二阶段之间，未来的走向是开发型向资本型迈进。现在房地产和金融机构的融合越来越紧密，未来金融资本一定会变成房产市场的强心针，今后大的商业物业、物流一定是和RITES相结合的，因为其过去2-3的租金回报率不足以支撑运营。