《互联网金融观察》解读“中国式次贷危机”

“零首付”、“一成购房”、“首付贷”……年后，各大一、二线城市楼盘火热销售，连夜排队抢房还购不到房成为各大新闻头条，同时也给“刚需族”带来很大的压力，一些P2P平台趁机推出“零首付”的“险招”。业内人士评价说，这在售楼史上是第一次出现，这带给开发商和购房者的风险都很大。

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“零首付”、“首付贷”在表象上撤除了人们的购房门槛，一些并不具备购房能力的人，可能很容易地败给冲动的魔鬼。在这个意义上，传说中的“崩盘”并不是没有可能出现——美国次贷危机就是最好的前车之鉴。美国次级贷款就是打着零首付的幌子，让广大没有购买能力的人士暂时成为房子的主人。然而次贷危机爆发后，他们不但失去了房子，并且资不抵贷，一夜间所有财富化为乌有。现在，一些开发商自己借钱为购房者付首付，这意味着房子并没有售出，相当于开发商在借用购房者的名义向银行骗贷。那么购房就真的演变为购“次贷”了。

祸起房贷 美国次贷危机爆发

次级抵押贷款是美国众多金融创新产品之一，主要指金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款。美国次级贷款危机爆发，始于美联储实行紧缩货币政策，利率的上升增加了投资的成本，降低了预期收益，由此导致房地产投资需求减少，在刚性供给作用下，房地产价格开始下降，进而导致次级抵押贷款逾付率开始上升，次级房地产抵押贷款风险显现。随之出现次级贷款及衍生证券重新估值，风险资产价值缩水，最后导致流动性收紧，金融资产市场大幅波动。

美国次贷危机首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。当年，就有众多次级抵押贷款公司遭受严重损失，众多金融巨鳄们也相继深陷泥潭。全美排名第十的次级抵押贷款公司American Home Mortgage Investment Corp，在宣布裁员近90%后宣布申请破产;摩根大通公司、Country-wide Capital、美国银行、花旗集团、贝尔斯登公司和摩根士丹利也在前20家无抵押债权人之列……在过去几年里因为有助于解决更多人的住房问题而受到市场追捧，然而今天，它却成为一场世界范围的金融危机的导火索，造成全球金融市场的振荡和投资者的恐慌。

中国楼市正在演绎美国“次贷”

某中资商业银行相关人士指出，美国30年期抵押贷款利率平均为6.22%，而中国的贷款利率经过近年来的持续上调，目前30年期已达到7.38%，较之高出1.16个百分点。且在目前加息周期下，贷款人的还款压力与日俱增。然而，在房价单边上涨的情况下，购房者亦抱着“早买早赚”的心态，忽略了自身的还款能力。在放款上，银行受流动性过剩困扰，放贷冲动较大，对贷款人收入审核也极其松懈，导致假按揭层出不穷。美国楼市的不断上涨不仅助长了中国楼市投资者的信心，而且在一定程度上使政府放松了对房地产泡沫的警惕。

纵观次贷危机的产生与发展，天津财经大学讲师、金融学博士王岩表示，主要有以下几个方面的原因：其一，强大的房地产营销力度。过去几年中，美国房地产市场一片繁荣。为了卖掉更多的新住宅，许多房地产公司跟随银行和金融公司，为购房者提供抵押贷款，通过“不查收入、不查资产”、可随时调整还款比例、只付息而根本不用偿还本金等手段来引诱潜在的购房者。其二，投资者风险意识淡漠。专业的贷款公司提供了复杂且具有相当诱惑力的金融产品。例如，可同时签订两份利率相差甚远的贷款合同，且合同还款采用递增的方式，一般是购房两年后才进入还款高峰期，因此，缺乏金融知识的贷款者往往高估了自己的经济实力进行房屋购买。甚至很多购房者为了申请贷款而谎报了自己的收入。

对中国房贷的启示

美国之所以最终爆发次级债危机，其监管当局有不可推卸的责任。这对面对火爆房市的中国金融监管当局有着重要的启示作用。

1.加强对房地产信贷风险的监管。

近年来，中国房地产信贷市场发展与美国有着惊人的相似。目前，中国房地产开发的主要资金来源于银行贷款。房地产贷款出现增长快、规模大的特点。并且在房地产信贷中存在着一些“零首付贷款”、“假按揭贷款”和“自我证明贷款”。一些创新类信贷产品如“加按揭”、“转按揭”、“循环贷”和房屋“净值”贷款等也不断面市。因此，金融监管当局必须从美国次级债危机中汲取教训，切实加强和改进房地产信贷管理。

2.加强个人按揭货款资质审核

美国爆发次级债危机的一个重要原因就是抵押贷款公司为了追逐利润，向原本就信用等级比较低的贷款者提供零首付、零文件等限制条件更少的贷款，使得次级抵押信贷隐患由此潜伏下来。因此，中国商业银行必须高度重视住房抵押贷款背后隐藏的风险。

3.高度关注房地产经济周期波动的潜在风险。

美国次级贷款危机对商业银行有两个教训：其一，在经济增长上行阶段忽视风险必将导致经济增长下行阶段出现风险甚至是爆发危机;其二，必须重新高度重视金融衍生品风险。中国近年来房地产市场价格持续飞涨，部分领域开始出现泡沫已是不争的事实。但随着我国宏观经济流动性过剩不断增加，货币政策必然趋紧，从而加大资产价格回调的可能性。因此，商业银行应该充分认识到中国房地产经济周期风险以及住房抵押贷款的风险，避免遭受风险突然爆发的冲击。

4.提高信贷稳健性，加强风险管理。

在美国次级债危机中，商业银行的风险偏好由于在经济增长周期中的繁荣阶段增强，给其带来盈利性的提高，但是对风险的忽视，快速扩张的同时也给其埋下了隐患。因此，在快速发展中保持稳健步伐才是防患于未然的理性选择。中国金融系统目前存在着普遍的流动性过剩问题，所以应该进一步保持和增强稳健发展理念，大力推广和发展绿色信贷，同时避免信贷资本向高风险资产市场的过快流动。

总结：

在金融危机中，我们首先要保证银行的正常运行。目前“零首付”、“首付贷”刺激楼市，但同时也在一定程度上加大了银行的风险，与美国相比，我们的银行抵御风险的能力要差得多，不应把银行推到风险的浪尖去。至于国内房地产业，需求是有的，等到价格能被老百姓普遍接受，自然会好转，这种降低首付的做法，并不能从根木上改善购房压力。