首付贷产品火热遭查 深圳监管已经介入

随着我国一线城市房价的一路狂飙，很多互联网金融平台也开始推出了购房贷款产品“首付贷”，消费者可通过购买首付贷产品来完成购房需求，引起了很多消费者的追捧。以上海地区最为火热，随之“首付贷 ”产品也逐渐走入了公众视野。

然而随着监管部门的监管勘察，一时火热的“首付贷”产品或涉及高杠杆房贷，多地区要求需要对设计该产品的平台进行相关的摸底排查，并并梳理相关企业的名单、数量、产品模式等。

上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房后，楼市配资开始进入公众视野。

而去年以来，北上深等一线城市房价飙涨，引起监管层重视。深圳商报记者昨日独家获悉，为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“命运”，监管层正在密切关注部分地区房地产行业融资风险，并计划打击发放贷款用于住房首付款的行为。

深圳商报记者从多方渠道获悉，深圳金融办正在摸底深圳楼市“配资”的市场情况。

监管层密切关注楼市融资风险

相关记者获悉，深圳市金融办于近日下发了一份《关于商请提供防范房地产行业金融风险相关材料的函》。该函中表示，根据省市主要领导批示精神，现针对深圳市房地产交易过热，银行机构、P2P小额贷款公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷，放大金融风险的现状，研究如何进一步防范金融风险。

要求对深圳地区的P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆房贷情况进行摸底排查，并梳理相关企业的名单、数量、产品模式等。

“在大致摸清楚深圳楼市的配资情况后，市里面要商讨具体的监管思路及如何进一步防范风险的做法。”一位靠近监管层的权威人士向深圳商报记者透露。

加杠杆配资助推房价

通过调查发现，自去年以来，深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款。而这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

比如P2P平台推出的“首付贷”，便是由P2P平台在线下选择与房地产中介、开发商等机构合作，由售楼部、中介向客户推荐的产品。而该产品的利率大多在8%~12%之间，较银行贷款利率稍高。

“首付贷”具体可贷的金额视平台与投资人的资质、所购买的房屋不同。一般最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。比如你要买一套400万元的房子，那么可获得的配资比例一般为首付三成中的50%，即房屋总价的15%，即60万元。

另据一位做“首付贷”的人士向记者透露，目前市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%之间。

业界人士透漏，按照目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1∶5，在此基础上再通过“首付贷”获得一半的首付，那么购房的杠杆比例将放大为1∶10。而一旦楼市下滑，信用类“首付贷”的购房人发生违约事件的概率或将增大。

P2P平台缩减“首付贷”规模

相关记者在采访中发现，虽然有最高可放款100万元的“首付贷”机构，但更多的机构出于风控的考虑，都将“首付贷”的可贷金额设置得不高。

据了解，一家在短短几个月内就将“首付贷”业务做到几个亿的P2P平台，早在今年年初就开始缩减“首付贷”业务。“房价太高了，我们为了预防风险，自觉地放弃了一些市场。”该平台负责人透露。

“现在监管这么严，大家都很紧张，估计会有越来越多做‘首付贷’的平台会陆续暂停掉这一块的业务。”另一位知情人士透露。

知情人透露，中国央行、银监会等金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险;将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款;将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。

P2P被指助推房价暴涨：首付贷或推高杠杆，众筹炒房浮现

楼市火热，与之相关的金融产品自然也十分有市场。除了房屋抵押类贷款外，在网贷平台上，用于购房首付、赎楼、购房尾款等的贷款也很常见。

近期，关于首付贷的讨论受到广泛关注。所谓首付贷，是指购房人为凑齐首付而申请的借款项目。

华泰证券在2月28日曾发布一份研报，认为首付是购房者需要强制支付的部分，属于购房的“门槛”，对于银行来说也是安全垫。针对首付款的解决方案，目前出现由开发商提供的首付分期，以及第三方机构以信用贷形式提供的首付贷。

对于首付贷产品如何防控风险，以及是否会引发楼市的杠杆风险，相关记者对部分平台进行了询问。

首付贷产品情况举例

风控：或只做首套房或有抵押

广州的一家有类似业务的平台人士解释，他们的首付贷产品只针对首套房，而且是针对有合作关系的楼盘，最高不超过首付的50%，期限最长为3年。在审批过程中，平台会要求借款人提供征信报告，还要对每月信用卡消费情况、公积金、银行贷款等综合考量，给出相应的审批额度。

通过查询这家平台上的首付贷项目发现，借款额度最低有5万元，最高有50万元，大多还是以10万左右借款项目为主。

在另一家平台，搜易贷是否有抵押对首付贷可申请的额度影响比较大。

搜易贷房贷相关负责人介绍，在该平台上，抵押类首付贷借款额度不超过抵押房屋评估价的7成，总金额不超过500万元;信用类首付贷借款额度最高为总房款的20%，总金额不超过50万元。

至于如果确保借款用户每月除了还银行贷款也还得起首付贷，这位负责人称，搜易贷是根据购房人每月的实际收入，减去买房银行按揭月供、信用卡还款等全部负债后，再凭剩余净收入来授信首付贷额度，保证还款压力在可承受范围内。“也就是说，首付贷并不是针对所有人，而只针对符合收入门槛的购房者。”

另外，“首付贷”的借款者大多是工薪族。通常采取先息后本的还款方式，先还利息，等到买房成功后提取公积金，一次性付清首付贷本金，因此前期还款压力也不大。

同样，对于首付贷是否会增加借款人每月还款压力，上述广州的那位人士举例，因为首付贷额度并不算高，按等额本息还款，分摊到每个月的成本也没有增加很多，而且不像银行贷款期限那么长。以当地一套100万的房子为例，银行贷款和首付贷加起来，购房人每月大概要还8000元左右。对于考虑购房的白领群体的家庭来说，并不算很大压力。

在链家理财平台上，相关负责人回应称，其内部说的首付贷是指新房首付贷产品，属于信用类贷款，额度最高不超过50万。

“我们要求客户的家庭整体月负债不能超过购房者收入的50%。而且需要工作证明(包括单位营业执照副本复印件加盖公章、工牌或工作证等)、身份证、银行流水等证明文件，征信情况良好。”对方表示，目前未出现用户无法及时还款的情况。

在3月1日的链家媒体沟通会上，链家集团董事长左晖也曾对首付贷产品进行回应，认为“真正意义上的首付贷在二手房领域现在是做不了的，只有在新房可以做。”原因在于：第一，二手房利息承担不了，新房有补贴;第二，首付贷在一手房交房环节有开发商把关，二手房没有把关环节，风险一下变高。

首付贷推高楼市杠杆?平台称体量尚小

楼市快速攀升，自然也引发对于首付贷是否会推高杠杆风险的担忧。

广东的平台人士表示，从平台运营的安全性来说，也会努力避免炒房等行为，首套房一般是刚需。

搜易贷这位负责人同样提到，业务落地主要在房价相对坚挺的一线和核心二线城市，主要服务刚需，有真实的房屋交易。

对方提供的数据称，2015年北上广深四城新房、二手房成交量为100万套左右。“根据我们对市场的观察和统计，以我们为代表，所有首付贷产品从2014年9月至今，大概覆盖2万个家庭的购房计划。只占一线城市总成交量的2%。这一数字与市场成交量比起来微不足道，对房产市场的走向的影响更是微乎其微。”

该负责人认为，房价涨跌与限购、贷款等国家调控政策息息相关，在这些政策的催化之下，北上广深等楼市才呈现现在的走势。

首付贷的出现早在几年前已经开始，而房价是在 2015 年才开始上涨，且此前并没有首付贷的流行，所以，房价的上涨有其基本面的货币原因。

“目前全国范围内首付比例为 40%，一线城市代表北京则为 65%，暂时看不到因为首付贷使得首付比例过低、进而引发杠杆风险的情况。”报告称，总量风险没有，但边际风险要进一步观察。

搜易贷的负责人坦言，任何贷款产品均有风险，不否认“首付贷”从产品模式上也存在风险点。但平台会通过风控、第三方担保、风险保障计划等最大力度保护投资人的利益。

左晖曾在上述发布会上回应，目前链家的新房的首付贷(借款周期超过1年)目前累计大概3亿元，存量是1.2亿元。

个人住房加杠杆，左晖坦言“逻辑是对的”，但整体来看，中国住房按揭杠杆与国外相比还是偏低。“很多国家占比是40%到50%，中国大概是百分之十几都不到。住房贷款还有发展的空间。”总体来看中国住宅按揭资产的风险偏小，杠杆比较弱。

首付贷之外，确有众筹炒房

从互联网金融产品的品类上来看，确实也有众筹炒房的形态开始出现。

从一家房产类众筹的平台上看到，该平台通过一人发起众筹项目，代持房产，并代为向银行申请贷款。所筹集资金用于首付及银行贷款月供。通过协议约定，持有房产一年左右售出，众筹参与人按出资份额分配收益。期间，平台作为管理方，会将房产代为出租、管理，出租收益也会进入统一账户;同时按月划扣资金，向银行还贷。

如果说首付贷还属于个人小额贷款，那么这种众筹的形态才真正以炒房为目的。

但从该平台目前交易来看，去年成立至今也只有6个募资成功的项目，还没有一例成功退出。

“首付贷”产品的一时火热，让再一次反映出了我国房地产行业的高度膨胀，持续高昂的房价走向也让很多互联网金融行业产品类型变得多样化，然而合法性问题却是监管部门一直需要重点勘察的重点。互联网金融行业的创新问题与监管成为了主要矛盾体。

更多行业信息来源自前瞻产业研究院《2016-2021年中国P2P网贷行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》