2019年中国养老产业市场分析:房企扎堆布局万亿市场“蓝海” 盈利模式待破解

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 2019-10-12 09:41:24  来源:前瞻产业研究院 E1904G0

近年来,随着房地产行业从增量时代逐步进入存量时代,不少房地产企业开发商们纷纷谋求多元化运营,寻求新的利润增长点。在这其中,养老产业一直备受关注。

结合养老产业需求以及我国老年人口潜在消费力来看,据前瞻产业研究院发布的《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2018年中国养老产业市场规模达6.6万亿元左右。随着我国养老产业市场规模的不断扩大,我国养老产业已进入投资窗口期,伴随养老意识普及,需求还将进一步提升。但经过前阶段高速发展,未来养老产业规模仍将扩大,但增速趋于平稳。预计2019年中国养老产业市场规模将达到7.5万亿元,预测在到2024年中国养老产业市场规模将突破10万亿元。

2018-2024年中国养老产业市场规模统计情况及预测

2018-2024年中国养老产业市场规模统计情况及预测

数据来源:前瞻产业研究院整理

另据《国家人口发展规划(2016-2030年)》统计,预计到2030年,中国60岁以上人口将达到3.6亿,占到人口总数的四分之一。

2010-2030年中国60周岁及以上人口数量及占总人口比重统计情况预测

2010-2030年中国60周岁及以上人口数量及占总人口比重统计情况预测

数据来源:前瞻产业研究院整理

广阔的市场前景也吸引着各路资本进入。据不完全统计,截至目前,包括房地产企业、险资企业、金融机构等各类资本竞相进入养老产业。天眼查数据显示,目前我国养老企业已近5万家。自2013年始,我国养老企业数量高速增长。企业增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%,呈爆发式增长态势。2016年、2017年两年的增速虽略有回落,但仍保持在50%以上。

对于房企布局养老产业发展的相关问题,日前,绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城中国”)品牌营销中心回应《中国经营报》记者采访表示,绿城养老服务集团现运营项目10个,养老机构+医院总床位2907张,高品质会员制颐养公寓163间,项目涵盖了养老院、老年公寓、医院、护理院、日间照料中心、养老养生酒店式公寓、康养小镇多种类型,为各类型长者提供生活照料、医疗康复、健康管理等服务。

养老市场盈利模式待破解

养老市场在向外释放巨量需求的同时,也考验着企业的运营能力。数据显示,截止到 2018 年末,养老地产的盈利模式始终未得到破解。

记者查阅多家较早涉足养老产业的房地产企业2019年上半年业绩报告,均未发现跟养老产业营收相关的数据。

对于公司养老产业项目的盈利情况,绿城集团相关负责人回应表示,新开的养老项目在一年内可以实现现金流平衡。

“目前养老的融资政策比较宽松,养老机构可以低息抵押贷款融资。绿城养老服务集团目前以公建民营项目为主,资金投入不大,养老项目基本自负盈亏。随着年限增加、入住率提升,后续项目会逐渐产生盈利。”绿城中国上述负责人表示。

值得注意的是,根据同策研究相关报告,绿城乌镇雅园项目因其前期规划有大量养老配套的投入,这部分配套后期需要运营维护,然而据悉,大量的养老设施为其运营带来了巨大的挑战,每年运营亏损几千万元。另一方面,尽管乌镇雅园楼盘成交套数不少,有媒体曝出,项目入住率并不高。前期开盘时不少投机者涌入,实际上买房住房者大多并非老人。

绿城养老服务集团总经理姜慧日前在接受乐居财经专访时曾表示,康养如果没有房地产做支撑,单独做养老机构是很难把投资收回的。据姜慧介绍,养老行业目前基本上分为机构养老和居家日间照料两种,如果让企业投资均覆盖到是很困难的,只能够做到盈利运营平衡,因此成为盈利方面的一个痛点。

关于绿城养老项目盈亏状态,她指出,绿城养老目前做了很多公建民营项目,政府拿地建设好的房子,绿城养老来进行运营,这方面盈利可期。她以绿城养老项目兰亭养老护理院举例称,该项目已运营九年,其盈利模式是可观的、可持续的。但如果让把盖房子的投资收回来,是不可能的。

今年4月16日印发的《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》,允许企业在政府监管下设置会员卡销售模式。根据绿城中国上述负责人的介绍,绿城也在做这方面的探索。另据介绍,绿城继乌镇雅园之后打造的全新高品质会员制别墅组团颐养项目——绿城安吉桃花源项目预计明年5月可以正式营业。

上述负责人称,绿城尝试盘活现有适合养老的自持物业作为高品质会员制养老项目,在全国多点布局,实现一张会员卡全国使用,为长者创造多元有品质的颐养生活方式。

除了绿城,据悉,去年年度股东大会时,万科董事会主席郁亮对股东问及万科养老地产业务时表示,万科做的是“养老服务”,而不是地产。他称,到目前为止,养老业务是万科的摸索业务。所谓摸索业务,坦白讲是没有找到合适的模式,或许摸索清楚以后才可以突破的业务。

“现在养老产业的确没有一个比较好的模式,大家都处在一个慢慢摸索的过程中。”卢文曦直言,这可能导致部分项目有所“跑偏”,“比如,有的把它作为一个散售的市场,将其当成融资工具。目前整个养老市场本身也在慢慢发展当中,所以,肯定也没有现成的样本用来参考。”

拾而诺(上海)养老服务有限公司总经理万承锐表示,近年来,随着扶持政策的密集发布、各类经济主体和各种资金的进场,养老市场俨然已经发展成为中低端依靠政府扶持和市场运营相结合、中高端完全交给市场的格局。随着政策的逐步完善、市场主体在不断摸索同时学习世界先进的管理模式及操作流程,养老已经可以用产业来界定了。

“收益低、生存困难、反向贷款、以房养老等现象都是发展过程中的一小步。随着时间的推移,市场一定会走向成熟。”万承锐表示。

房企扎堆布局养老产业

在扎堆布局养老产业的各路资本中,房地产企业无疑具有独特的代表性。

公开资料显示,绿城中国2010年就已经进入养老地产。2010年,绿城推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”,这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

2011年,绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司,负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。

谈及养老产业的运营模式,绿城集团上述负责人表示,绿城做了医养结合及居家日间照料的模式探索。绿城是房产企业中最早涉足养老产业的,蓝庭护理院既是绿城养老模式的源起,也是国内较早尝试医养结合的养老项目之一。 “绿城暖君”作为绿城居家日间照料示范点,探索、创新日间照料与小微养老机构结合的模式。在现阶段的日间照料机构普遍没有盈利能力的情况下,尝试与小微养老机构结合,寻找持续经营发展的路径。

2016年6月绿城中国收购蓝城代建业务,同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。重组后的“新蓝城”将主要从事建设管理业务,并将接收与该项业务有关的资产、权利、负债及雇员;原有公司“蓝城”,将主要从事农业、养老、小镇建设业务。

对于养老产业发展的相关问题,蓝城集团相关负责人回应记者采访时表示,会向有关负责人反映,如有需要会联系记者。截至发稿,记者未收到回复。

与绿城中国养老产业的探索几乎同步,从2009年杭州良渚文化村的随园嘉树开始,万科就已经将触角伸向了“养老”这一蓝海。

据悉,经过多年的探索,万科已建立起三条养老产业产品线:偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。

截至目前,万科养老业务已布局16个城市,共储备带床位项目52个,可提供床位1万张以上,其中已开业项目中床位接近5000张。

此外,2017年9月,龙湖集团养老事业部成立,成为公司最重要的创新业务之一。2018年10月,龙湖集团首个养老项目新壹城颐年公寓在重庆落地并正式开业。而截至2018年上半年,朗诗绿色集团旗下养老服务平台“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和苏州五座城市拥有38个项目,共有3263张床位。

“对于养老产业 ,肯定是看中它未来的市场发展,”上海中原地产市场分析师卢文曦表示,人口老龄化的迹象已经越来越明显了。伴随着老龄人口逐步增多以及时代的进步和经济的发展,大家对于养老的思想观念也在逐步改变。在这种情况下,养老产业所面临的市场空间很大,不少房地产企业也开始扎堆养老产业。

(文章来源:中国经营报——2023年市场规模将达到12.8万亿元 龙头房企掘金养老产业蓝海 盈利模式亟待破局)

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