住房租赁市场前景分析 “强运营”模式提升盈利能力

长租公寓市场将会长期呈现“争议与发展并存”的状态

2018年长租公寓经历“至暗时刻”，从涨价收房事件到租金贷引发信任危机，以及后续持续发酵的甲醛门事件，行业痛点集中爆发，未来长租公寓将何去何从，是资本趋之如骛的风口，还是直接沦为风口之上的“烤猪”?近期的问题源于住房租赁产业发展不平衡、不充分，解决的办法就是大力支持、持续发展，长租公寓市场将会长期呈现“争议与发展并存”的状态。

长租公寓仍处于“高增长”阶段

从政策积极引导和长期的供需关系来看，长租公寓仍处于“高增长”阶段，且未来3~5年，大量新技术会介入租房互联网领域。管住房租赁市场在政策支持下快速发展，但也出现数量不足、质量低下、价格高涨等问题。据前瞻产业研究院发布的《住房租赁行业市场前景预测与投资分析报告》统计数据显示，从2017年2月到2018年5月，上海房租上涨19.5%，深圳上涨15.5%，北京大涨25.9%，而即便逃离了北上广深，西安也有25.08%的同比涨幅。

对此，建议政府应禁止租赁乱象，严禁租金炒作和恶意上涨，同时也要为低收入群体实施保障，再次要注意提高公租房、廉租房运营水平和效率，防范经营风险和舆情事件。目前，因为有更多资本介入，毫无疑问，面粉价格必然会上涨，面包的价格可能涨幅不一定那么快，这对长租公寓整个运营效率会提的越来越高。

资本进入多对行业是好事，任何一个市场都会经过跌宕起伏式发展，但趋势是整体向好;而且现在的品牌公寓只占全国租赁市场的2.5%，只要企业和机构不集中手段搞垄断，是没有能力抬升价格的。事实上，政府已在引导市场合理定价，例如深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，采取严格的租金管制，一房一价、一年一调，租金年增长率最高不超过5%。今后将采取限定租金、限定租期的双限方式来稳定租赁市场。

“强运营”模式提升盈利能力

多方资本涌入住房租赁市场，这个看似遍地黄金的市场，实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。

长租公寓市场因过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。除了头部企业外，小玩家能够获得的资金渠道非常有限，更没有资格通过ABS方式去募资。作为运营商，融资渠道更多是过程指标，而运营效率和服务质量提升带来的出租率和附加值，才是最终目的。

现今的公寓机构为了提升竞争力，已由粗放型跑马圈地时代发展进入智能化、在线化发展的“大纵深”领域，促进企业发展的关键不在于传统方式的投放、获客，核心应该是提升以服务为中心的“强运营”模式。

2018年对于整个租赁市场是一个拐点，在拐点时要思考整体运营怎么做，一旦走过拐点，未来10~20年内会有很长远的发展;同时行业的剪刀差模式可能越来越小，未来要向“轻重”管理模式转变，提升盈利能力。