2018年互联网+长租公寓行业市场分析 租房需求推动优质公寓崛起

我国主要城市租房需求量

截止2017年6月，根据租房中介机构蘑菇租房统计，我国出租房总量8000万套左右。目前我国前十大租房城市中一线城市较多，整体房价和房租要高于全国平均水平，人口密度较大，租房市场需求较大，选择合租的群体较大，导致“二手房东”的比例比全国平均水平要高。前瞻产业研究院发布的《2017-2022年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》根据我国前十大租房城市的数据初步测算出二手房东相关数据，并且推广到全国后向下修正得出以下数据：目前我国有大约50万个出租机构，出租房总量8000万套左右，其中短租占27%，长租占73%即5840万套。长租中二房东经营转租的占45%，即2628万套，业主直接出租占55%，即3212万套。

北京市租房需求量

北京市租房需求自2011-2015年持续上涨，年增速保持在2%左右，2015年日均需求量达到了15.33万套，2015年以后租房需求量开始下降，主要原因是过高的房价导致北京常住人口下滑，从而引发租房市场需求的下滑。2016年日均需求量为14.84万套。前瞻预测，2017年日均需求量约为14.76万套，2018年日均需求量约为15.21万套。

图表1：2011-2018年北京市租房需求量变化趋势（单位：万套）

资料来源：前瞻产业研究院整理

上海市租房需求量

上海市租房需求自2013年持续下降，2015年日均需求量达到了9.08万套，2016年日均需求量同比回升，达到9.39万套。前瞻预测2017年将同比有小幅度上升，达到9.41万套；2018年日均需求量约为9.39万套。

图表2：2011-2018年上海市租房需求量变化趋势（单位：万套）

资料来源：前瞻产业研究院整理

广州市租房需求量

广州市租房需求自2011年波动上涨，年增速保持在1.5%左右，2015年日均需求量达到了5.30万套，2016年日均需求量达到5.29万套，同比基本持平。前瞻预测2017年广州租房日均需求量约为5.13万套，2018年广州租房日均需求量约为5.40万套。

图表3：2011-2018年广州市租房需求量变化趋势（单位：万套）

资料来源：前瞻产业研究院整理

深圳市租房需求量

深圳市租房需求自2011年波动上涨，年增速保持在1.5%左右。2016年日均需求量达到5.30万套，2017年深圳租房需求量将继续上升，前瞻预测，2017年深圳租房日均需求量约为5.45万套，2018年深圳租房日均需求量约为5.63万套。

图表4：2011-2018年深圳市租房需求量变化趋势（单位：万套）

资料来源：前瞻产业研究院整理

长租公寓市场竞争格局—区域竞争格局

公寓行业发展模式和房产中介类似，因为其不动产特性，呈现出区域性强的特点。长租公寓由于其本地化的服务特性，管理半径有限，市场较为分散。目前，白领公寓主要集中在一线城市如北京、上海、广州、深圳，以及发达的二线城市如成都、武汉，杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。未来随着优质公寓企业的崛起，公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟后，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段来扩张自己。

长租公寓市场竞争格局—企业竞争格局

高端市场（含中高端）服务对象为企业高管，以及外籍人士，他们对生活品质要求很高，又不愿意居住在酒店，所以多选择酒店式或长租服务式公寓。新加坡旗下的酒店式公寓“雅诗阁”、“辉盛阁”占领这一高端公寓市场，竞争压力不大；而国内领先的公寓企业“优帕克”以及以“社区物业资产管理”为导向的“晟曜行”发展最为良好，已初具规模。但目前高端涉外租赁在涉外市场面临单笔支出减少，人力成本上升，涉外行业未来较难继续有突破式发展的问题。前瞻分析认为，未来涉外租赁可以延伸到低频高客单价的服务，如游学、交流、中文教学等多业务链服务。

中端市场在2011-2017年间出现了许多青年公寓，中端市场区别于低端市场的特点在于它能提供更好的服务：如集中式公寓可提供大面积的公共区域（便利店、阅读室、健身房、休闲吧），及公寓定期组织的线下活动。而低端公寓前台可能仅仅是个财务部。

低端市场以求职公寓、考研公寓以及职工宿舍为主。特点是价格低廉，仅提供生活必备用品，多为床位出租，旨在降低单个租房者的成本，目前这一市场有强大的需求。

对比这三类市场，目前白领市场空间巨大但竞争最为激烈，而中高端的金领和蓝领市场进军的企业不多，但中高端的金领公寓续租率是非常高的，中低端的白领公寓仅仅有8-9个月的租房周期，在规模和品牌未形成前，获客的单位成本高，因此保证一定的续租率是降低渠道成本的关键。

图表5：长租公寓市场企业定位与竞争情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》。