房地产市场步入存量房时代 加快推进楼宇经济升级

在存量房时代，房地产市场将更加注重提升物业价值，商业地产模式转向持有经营为主，租赁市场更加活跃，围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达，由此推动“楼宇经济”的爆发式发展。而我国城市必将经历的重构过程，则催生了“楼宇经济”或超万亿的巨大商机。

北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。

除一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说，在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。

根据前瞻产业研究院发布的《2013-2017年中国楼宇经济发展模式与路径规划分析报告》数据显示：未来50年势必也要经历一番城市的重构。“新一届政府已将‘新型城镇化’列为工作的重中之重。其思路，是将中小城镇，以及大城市周边的卫星城镇作为城市化推进的重点，以缓解‘大都市病’的蔓延。这的确是解决问题的一个思路，但至少应该与之并行的，则是对现有城市的改造，重构城市的宜居性，提高城市化的效率。

未来在城市改造方面还大有潜力可挖，可以为新的城镇化提供更大的空间。“新型城镇化，就是城市的重构。城市道路需要重构，城市的街区需要重构，城市的广场需要重构，城市的很多楼宇痛呀需要重构，以让更多的人更加便捷、幸福而高效地生活在一个洁净、宜居的城市环境中。