2014年房地产行业前景预测 将推开一扇新的大门

央行新政的变与不变

央行于9月30日发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中涉及包括二套房认定松动，贷款政策优惠程度增加，三套房使用按揭贷款，及鼓励银行机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)等资金筹措方式增加对于首套及改善型住房的贷款投放等政策。政策思路延续了14年上半年以来房地产政策面逐步放松的趋势，在5月份开始的限购政策逐步放松之后，限贷政策大幅放松，放松力度大幅超预期，而且为银行提供了新的筹资手段。

限制政策趋缓，购房成本下降

从14年开始，房地产市场在被限制的情况下房价增速和刚性需求集中兑现都已比较充分，国家的政策导向由限制转向逐渐放松，“限购”与“限贷”政策逐步放宽，限制政策整体趋缓。此次对于二套房认定标准的调整，可以看出央行此次政策调整的主要思路，就是将居民的合理改善性需求纳入到整体的扶持体系内，在贷款还清之后可以享受到较好的贷款政策，修正10年之后较严格的“认房又认贷”的二套房认证体系，促进住房销售的升级，同时促进需求的兑现。

提升住房金融服务水平

另外一个非常重要的是住房抵押贷款支持证券（MBS）的开闸，也就是今后将会允许银行业金融机构，通过发放债券的方式，筹措按揭贷款投放所需的资金，增强金融机构的住房贷款的投放能力。从当前的情况来看，我国主要金融机构的个人购房贷款余额为10.7万亿，个人住房贷款加权平均利率约为7%，证券化商品的收益率水平可以在5%以上，对于银行业而言，MBS将使其发放抵押贷款的积极性史无前例的提高。