2015年房地产行业发展前景预测浅析

房地产行业进入了自2008年以来的最低点，钱远比以前难赚，房企的苦日子正在到来。时代周报记者通过梳理多家样本房企的近年财报，并结合第三方服务机构兰德咨询提供的涵盖了202家上市房企的财务指标报告后发现，“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。

数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1％左右的速度下滑，预计到2015年，行业毛利率将低于30％，平均净利润率可能踩到10％的红线。明年，房地产行业有可能成为中利行业。

中国房地产行业总能创造财富神话，在过去的数年间，胡润排行榜和福布斯排行榜里，地产界的富人数量超过了任何一个行业。暴利时代以楼市深入调控期为终结点，地产行业黄金十年已渐行渐远。从时代周报记者日前掌握的数据来看，今年上半年，上市房企净利增速低于营业收入增速的现象得以延续，这是一个喜忧参半的结论。从数据上看，大房企增收还是主流。

2014年上半年，202家上市房企营业收入总额7168.55亿元，同比增长18.5％；在正向增长线之上的房企有115家，占比近57％，其中首开股份、华远地产等26家房企同比增幅超100％，远洋地产、华润置地、鲁商置业等国有控股房企的同比增速则在50％-100％区间；营业收入负增长的房企占比约43％，如万科A出现4年以来首次营收负增长，金融街、金科、万通等降幅较大，分别为33.35％、42.98％、52.43％。

从利润指标来看，房地产依然是个毛利率较高的行业，上半年有超过六成的房企毛利率超过30％，而低于20％的仅占12.4％，其中华侨城、SOHO中国、华夏幸福的毛利率分别高达58.8％、50.3％、45.8％，招商、中海、中天城投的毛利率分别为35.3％、33.6％、31.6％，碧桂园和恒大则均是28.6％。但值得注意的是，在更能体现房企盈利能力的净利润率及净利润率指标上，上半年，202家上市房企实现净利润总额1020亿元，同比仅微增0.99％，增幅远低于营业收入增幅，平均净利率14.17％。

此外，房地产行业整体利润率水平走低的态势，还在延续。如行业一哥万科上半年毛利率跌至21.8％，成为6年来的最低点，净利润率14.09％，与去年同期持平；房地产行业的利润冠军中海，上半年毛利润率由去年同期的36.3％下降到33.6％，净利润率由去年同期的34.3％下降到26.3％；以高周转、高溢价著称的融创，上半年净利润率只有6％-7％；绿城中国上半年净利润率仅为4.88％，较去年同期降幅超过10个百分点；保利置业上半年净利率仅为4.57％，较去年同期的11.94％出现大幅下滑；金地大跌近50％，上半年净利仅有1.58亿元，创下龙头房企中报的利润新低点。

“从目前各家房企中报来看，房企整体利润下滑速度非常快，毛利率每年下滑3-5个百分点，净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情，”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者说，所谓房地产暴利，已是明日黄花。2015年以后，房地产行业很可能进入“中利行业”，虽然10％并不是不可逾越，但毕竟是一个象征性节点。

事实上，从已公布的中报数据来看，在上半年，已有53％房企净利率已触及10％红线，其中净利润率在“0-10％”区间的房企占比约35.51％，净利润率亏损的占比则达17.39％。

房企利润率下滑的原因，一是由于这几年土地成本的过快上涨，房价的涨幅赶不上地价的涨幅；另一方面，房企融资成本不断上涨，蚕食了企业的盈利空间。

“前几年开发商降价10％，净利仅损失3％左右。但现在降10％的价格，带给净利的影响至少是4％－5％，去年很多房企拿了高价地，售价承压，利润空间有限，未来房地产利润率存在进一步下滑的风险。”

房地产有息负债利润都比较高，一般都高于10％。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润，就将是很大挑战。负债率攀升成为房企中报的又一大共性。在20家龙头房企中，除了万科的负债率达到36.4％的优秀水平以外，几乎所有的房企都出现了负债率的高增长。恒大、绿城、华夏幸福等房企负债率的增幅也同比达到了20％或以上，净负债率达到90％上下。

数据显示，其重点覆盖的A股上市公司净负债率达到106％，超越了2008年的高点，而在内地及香港上市的内地房企一年以内到期负债和在手现金之比分别为1.33倍、1.56倍，仅略低于2008年下半年水平，资金流压力逐步显现。