导语
Introduction物流地产由普洛斯公司于上世纪80年代率先提出并实践,主要是用于存储、中转、分发货物等物流供应链环节,其范畴不仅包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等承载物流业务的不动产载体,还包括仓储、搬运、包装、信息加工等,是有形资产和延伸服务的有机组合。近年来,电商、零售连锁化的发展促进了物流地产市场需求增长,而优质仓储设施匮乏,现代化高标物流地产发展空间巨大。一时间,房地产、电商、物流、金融等行业的公司纷纷进入物流地产市场,与传统物流地产商展开激烈角逐,形成百舸争流之势。如何更从顶层做好物流地产规划?如何搭建创新运营体系构建持续竞争力?如何对物流地产进行创新资本化运作?前瞻物流产业研究院持续聚焦物流及供应链研究,可以为各类物流园区和物流地产项目提供一站式服务。
(2003-2007)
普洛斯的到来拉开了外资开发商进军中国的序幕,“物流地产”概念逐渐在中国传播开来。
2003年普洛斯成立上海办事处
2005年丰树进入中国市场
2006年盖世理成立中国分公司
(2008-2013)
嘉民、安博等外资开发商加快中国布局,宇培、易商、宝湾等国内开发商也在迅速崛起。
2008年GIC收购普洛斯亚洲业务
2009年中投集团入股嘉民
2011年安博并购原ProLogis
(2014至今)
国内物流地产市场蓬勃发展,以万科、平安等房地产和金融企业也开始涉足这一领域。
2014年万科与黑石达成合作
2015年平安宣布进军物流地产
2016年宇培集团在香港上市
2017年普洛斯私有化成功
国家出台诸多政策促进物流产业发展,对物流行业长期支持的导向
高标准仓库供应难以匹配需求,市场缺口巨大,市场需求旺盛
相比住宅、商业,物流地产收益更为稳定,抗风险能力更强
商业模式和估值逻辑清晰,融资被国际资本市场理解和认可
物流地产产品标准化程度较高,产品更易开展资本运作
物流园区
物流仓储
配送中心
分拨中心
依托陆运、水运、空运枢纽而规划建设;
为大批量货物运输提供服务;
主要服务于区域性物流转运及运输方式的转换。
依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划;
提供制造型企业一体化物流服务;
主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。
依托各类批发市场、专业市场等商品集散地而规划建设;
为商贸流通企业提供一体化物流服务及配套商务服务;
主要服务于商贸流通业商品集散。
依托对外开放的海港、空港、陆港及海关特殊监管区域及场所而规划建设;
为国际贸易企业提供国际物流综合服务;
主要服务于进出口货物的报关、报检、仓储、国际采购、分销和配送、国际中转、国际转口贸易、商品展示等。
具备上述两种及两种以上服务功能的物流园区。
主要玩家 | 说明 | 着眼点 | 代表企业 |
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外资物流地产商 |
最早在中国开展高标准物流仓储设施的企业,规模化、网络化经营;拥有成熟运营模式,客户资源丰富。 | 提供一流物流服务平台,建立行业领导者地位。 | |
内资物流地产商 |
受外资开发商影响开始介入物流待会从那开发,其中宇培和易商带有一定的外资属性。 | 充分学习和复刻外资地产商的经验与运作模式。 | |
传统房地产商 |
房地产开发商谋求转型,拥有丰富地产运作经验和政府人脉,有助于推进物流地产开发。 | 在后房地产白银时代,寻找新的利润增长点,开发综合物流园,提高土地收益率。 | |
金融企业 |
物流地产商业模式非常适宜于开展金融层面的运作,因此也吸引了金融企业参与竞争。 | 通过物流园将综合金融产品深入供应链下游,并形成网络体系。 | |
电商企业 |
借行业发展之势,跑马圈地,自建物流,既提高客户购物体验,也避免在仓储上受制于人。 | 提升物流服务水平,提高行业壁垒,兼具地产投资。 | |
物流企业 |
丰富物流运作经验,布局物流地产以增强企业的综合服务能力。 | 满足自身业务发展的同时,打造第三方服务平台。 |
国际货代、第三方物流、快递
汽车整车、汽车零部件、电子产品、电器产品
快速消费品、奢饰品、连锁零售、快餐、医药
网络批发(B2B)、网络零售(B2C及C2C)
仓库租赁费用、设备租赁费用、办公楼租赁费用、配套设施租赁费、停车场收费、物业管理费
信息服务费用、培训服务费用、融资服务费用、其他服务费用
地价购低、高价出租
物流设备升级、信息技术升级、物流仓储升级、线路优化调整
资本增持、股份交易
物流用地政策的收紧,加上优质土地的稀缺,土地资源成了物流地产开发商发展的关键因素之一,土地的获取是也因此成为不可避免的竞争战场。
招拍挂
收并购
企业合作
改造闲置资产
低标准物流地产已严重过剩,新的物流地产的竞争优势需要积极利用物联网、智能化等技术对物流地产的进行高标准打造。
信息化
高标化
智能化
物流地产的客户具有长期依赖性,一旦合作更改可能性低。由此,招商更多面向增量市场展开,随着入局者增多,僧多粥少,招商环节的竞争。
定制化策略
……
现代物流地产需要面对更多元的客户需求,引进先进的管理模式,为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务成为未来竞争的关键因素之一。
托管服务
自建服务
信息服务
融资服务
物流地产对资源投入要求很高,并且存在资金回收周期长的问题。想要打造规模化的竞争优势,离不开资本创新运作,以高效的资本利用提高规模化竞争优势。
资产证券化
REITs
专家实地调研
现场评估沟通会
项目建议书
可行性研究报告
项目总体规划
协助政府汇报
概念性规划
控制性详细规划
修建性详细规划
建筑设计
景观设计
招商策划方案
企业精准对接
招商政策编制
招商推广服务
招商人员培训
招商推介会
物流组织管理
物流绩效管理
物流成本管理
物流团队培养
物流持续优化