联合办公发展潜力巨大 差异化发展彰显独特优势

联合办公概念

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。联合办公在共享经济的背景下开始发展，从共享单车、短租、滴滴到办公场所的共享。

联合办公空间作为一种共享办公空间，相对传统办公，在成本、环境、办公设施等方面具有较大的不同。 对比来说，联合办公，确实存在部分特点。租期灵活、服务多样化等优势吸引中小创业公司鱼贯入内。

联合办公与传统办公对比统计情况

资料来源：前瞻产业研究院整理

共享经济带动联合办公发展

2017年，中国共享经济市场交易额约4.9万亿元，比上年增长 47.2%，提供共享经济服务的服务者人数约7000万人，共享经济平台企业员工数约716万人，比上年增加131万人。这极大地带动了联合办公行业的发展。

2015-2017年共享经济平台员工数统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

中国联合办公行业市场规模分析预测

据前瞻产业研究院发布的《中国联合办公行业发展前景预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示，201-2022年，中国联合办公行业市场规模不断增长，预计2018年中国联合办公行业市场规模将突破600亿元，增长率达159.3%。预计到2022年，中国联合办公面积预计接近8000万平方米，占商业办公物业面积的15%，而对应市场规模将超4100亿元，同比增长25.8%。中国有近4亿的办公人口，将成为世界最大的联合办公市场。

2016-2022年中国联合办公行业市场规模统计及增长情况预测

数据来源：前瞻产业研究院整理

上半年中国联合办公行业发展状况分析

截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。

2018年上半年中国联合办公行业发展情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

联合办公高端迸发趋势越来越明显

因为成本控制和行业特点，联合办公最初的地点选择主要以产业园区或城市边缘地带的写字楼为主，但随着市场的认可度提升，联合办公空间已经从产业园区、低端写字楼等成本低廉的区域，逐渐向城市地标性商办建筑内扩张。比如，越来越多的联合办公空间开始选择入驻城市CBD、金融中心区域的高端写字楼、购物中心、综合体等。联合办公空间向高低两端渗透尤其是向高端迸发的趋势越来越明显。

行业剧烈洗牌，市场呈现优胜劣汰整合，头部力量逐步显现

强势发展背后也有剧烈洗牌。一开始的时候，大家以各种名义做众创，有的是为了政府补贴，有的则是凑热闹。随后，行业洗牌还是很明显的。倒闭、关门，市场开始呈现优胜劣汰的整合。整合之后就会形成像马拉松一样的赛跑，会形成不同的集团效应，头部效应显现。

同时，行业的合并潮加速，头部力量逐步显现。2018年1月份，优客工场全资收购洪泰创新空间;裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity;3月份，优客工场宣布与无界空间合并，并收购wedo联合创业社;同月，Wework中国收购裸心社;7月，优客工场与Workingdom进行合并，与爱特众创达成并购合作意向等。这意味着，小型的联合办公空间运营商将面临淘汰或被兼并的命运。

行业整合背后除了资本力量还需要很强的整合能力，线上需要互联网科技，线下需要设计、供应链、运营的能力。

联合办公差异化逐渐显现

尽管这是一个细分领域，但大浪淘沙背后，联合办公的差异化逐渐显现。创新在联合办公领域显得尤其重要。WeWork作为联合办公的先行者，几乎是中国联合办公运营商最初的模仿者。尽管在中国的发展本土化受阻，但其借由强大的国际资本，创新仍居行业第二。氪空间这家从新媒体创业母体中脱离出来的孵化器近年发展迅速，并从孵化器转换为联合办公空间。纳什空间则创造了“独立+联合”的双模式运营。

经过爬坡期，找到自身发展的独特优势，联合办公获得盈利并不难。2015年时，行业都还没搞清联合办公是什么，需要未涨，供应先涨。但现在需求慢慢涨起来，供应则慢慢下去，市场正进入正常轨道。

联合办公发展潜力巨大，盈利模式待解

联合办公极大考验着运营商的选址租赁能力、品牌运营能力、办公空间的销售能力以及运营成本控制能力。任何一个环节的失败都可能造成联合办公无法盈利。因此，纳什空间、优客工场、氪空间、 SOHO3Q等在内的品牌纷纷由全部联合办公空间供应转为多种方式并行的“独立+联合”模式。这一模式下，联合办公运营商对入驻者的服务周期变得更长。

联合办公出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡，但单体项目85%的出租率并不容易做到即便项目大多数位于城市核心商圈， SOHO 3Q的平均出租率也仅有88%，氪空间的出租率达到94%，优客工场、纳什空间的出租率行业最高，均为95%。先行者的盈利模式也还在摸索当中。

联合办公未来发展潜力不可小觑。市场占有率可能占到存量市场30%，甚至更高。不过，联合办公更重视企业服务，随着市场发展，联合办公的运营难度也会提升，包括办公细节以及创新能力等。