2019年中国商业地产行业市场分析：销售困境逐渐凸显，商改租三大困境亟待解决

商业地产行业商改租市场潜力巨大 但实施困难

距离2016年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”已满3年，商业地产等非住宅去库存形势比住宅却更为严峻。关于商改租，市场虽然普遍认为潜力巨大，但是实施起来却很艰难：在政策鼓励商改租之后，执行层面缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍无人接手，造成巨大浪费。

二线城市商业地产库存高企

根据国家统计局和地方统计部门数据，近三年我国商业地产库存整体居高不下，去化缓慢，供过于求的矛盾不断加剧。

据前瞻产业研究院统计数据显示，2018年全年中国商品房销售额达到了149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。截止至2019年1-4月全国商品房销售额达到39141亿元，同比增长8.1%，增速提高2.5个百分点。其中，住宅销售额增长10.6%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降5.4%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。

2011-2019年前4月中国商品房销售额统计及增长情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

据前瞻观察，2018年商业不动产变革压力愈发迫切，传统零售业形势依旧严峻。全年商业不动产投资额、新开工面积、销售规模等主要指标较2017年均出现下降，持续近一年的中美贸易战对现实中国经济和未来产生了不可预料的影响。

据前瞻产业研究院发布的《中国商业地产行业发展趋势与投资决策分析报告》统计数据显示，2009年全国商业地产投资额已达55557.87亿元，并呈现逐年快速增长态势，2012年全国商业地产投资额突破了万亿元。到了2015年全国商业地产投资额突破2万亿元。截止至2017年全国商业地产投资额进入缓慢增长期，微增长至22401.26亿元，同比增长0.14%。进入2018年全国商业地产投资额下降至20173.42亿元，同比下降9.95%。

2009-2018年全国商业地产投资额统计及增长情况预测

数据来源：前瞻产业研究院整理

统计机构的数据还显示，商业地产已经连续几年销售下滑，导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据，2018年，全国办公楼销售面积下降8.3%，商业营业用房销售面积下降6.8%。

根据中指院发布的数据，2018年1-11月，商业地产开发投资额18489亿元，同比下降10.2%，商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。从需求端来看，商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月，全国商业地产销售面积为13724万平方米，同比下降6.8%。中指院的报告还显示，自从2016年以来，在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。

在近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市，商业地产的泡沫也并没有被吸收。据戴德梁行发布的数据，2019年第一季度，杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米，空置率环比上升3.5个百分点，为15.3%，滨江部分区域空置率达到35.3%。一季度，市场对办公空间的需求显示出缓和、租赁需求减弱的迹象，全市净吸纳量下降到-65，177平方米，这是杭州自2016年四季度以来首次降至负值。一季度，杭州甲级写字楼整体租金下跌4个百分点，租金为人民币142.8元/平方米/月。

根据戴德梁行统计，2018年南京写字楼持续下滑，多数项目去化低迷，月均去化不足2000平方米，并且随着供应量加大，截至去年3季度末，全市写字楼库存量已达130万平方米，库存去化周期或将长达52个月。南京写字楼的成交均价继续下探，三季度全市写字楼成交均价为16198元/平方米，同环比都是在继续下降。

记者采访了解到，不仅强二线城市的商业地产库存高企，中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型，当地住宅装修网发布的数据显示，目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位，明显过大，按照最近三年的平均去化速度，需超过100个月才能消化掉。记者咨询多个城市业内人士了解到，在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多，商业地产空置严重等现象。

商业地产销售困境逐渐凸显

记者采访获悉，商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题，并且近年来愈演愈烈。

亚东建设集团总裁刘成刚表示，商业地产有四个产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中，公寓类住宅是这四类产品中去化周期最短的，可能两三年的时间就能消化。而商铺和写字楼的去化周期很长，这受两个因素影响，一是开发商普遍饱和式供给商铺，几乎每个居民小区周围都要修一圈。其次是受电商的冲击很大，电商以低廉的成本抢夺了传统商业的空间，零售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气，很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

“目前商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。”北京银行南京分行一名负责人徐经理告诉记者，现在银行的政策是，购买住宅可以正常贷款，购买商住房只能贷款一次，而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持，导致商业地产去化更难。

此外，商业地产的税收要远高于普通住宅，这也是投资者不太敢尝试的一个因素。一位商铺投资者介绍，购买商铺起初几年获得了较好的现金流，但是时间长了会发现，由于税收高，出手转让的时候，大部分商铺增值收益都交了税，商铺的价格实际增幅很小，回报率并不理想。现在即便是大城市，二手商铺的交易量都非常小，多数商铺几乎没有人接盘。

40年产权式公寓在红火了几年之后，也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳”，在住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。链家地产研究人士分析，北京、上海由于严格控制人口规模等原因，先后出台严厉的商住房调控措施，如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高，缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。

商改租遇冷 三大难题待解

许多业内人士表示，商业地产库存高、去化慢，在政策鼓励商改租之后，缺乏配套政策，有的亏本运营难以为继，多数项目仍然无人接手，造成巨大浪费。

1、法律难题

北京中闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造标准。例如如何申请、审批条件、改建验收标准都没有规定，实际操作难度大。其次是我国法律规定租赁期限不得超过20年，而长租公寓要求长期持有才能盈利，法律和市场需求有矛盾。第三是商改租土地使用权期满届满后续期问题。物权法149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但对商改租项目尚无规定。

2、商改租的成本难以化解

365地产家居网首席战略官胡光辉说，365网参与过多个商改租项目，运营大都很困难。商改租目前最大的问题是投资回报期太长，成本过高。他给记者算了一笔账，一个5万平方米的商业体改租赁房项目，目前的总成本最少也在1万元/平方米以上，整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600多间，按照每间2500元/月租金计算，年租金不到5千万元。租赁项目按照商业地产交税，房产税和增值税相加为22%，扣除资金成本和人工成本，以及折旧费，净利润1000万元不到，需要50年才能收回投资。“现在除非是一线城市有高房租支撑，二线及以下城市都没有商改租的运作空间。”

3、资产证券化迟迟未能推进

深圳乾运公司董事长张俊英表示，如果把酒店当作高级租赁住房，目前全球市值最大的酒店集团也只有250亿美元，与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者，租房实力弱，企业规模难以做大。

胡光辉表示，发展住宅租赁市场，必须伴以直接融资的条件，推进资产证券化，必须有相应的税收减免，否则对于企业缺乏吸引力。