2019年中国房地产中介行业市场分析：竞争带来诸多弊端，房源共享将是未来发展趋势

房地产中介行业法律法规即将出台

住房和城乡建设部将在年内起草出台加强房地产中介行业管理的法律法规。“房地产经纪行业的规则肯定是要重建的，过去的规则肯定是需要大洗牌的。”在6月18日晚举行的2019房地产经纪行业主题交流会上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强提出，对房地产市场的波动不必纠结，总体来看，交易量还是增长的趋势。未来，房地产经纪规则变动一方面是经纪人员的准入，另外一个方面是单方代理，由行业协会主导、建立全行业MLS(房源共享系统)是迟早的事情。

数据显示，目前全国房地产经纪机构达到了25万家，从业人员超过150万人，有21万经纪人员取得了房地产经纪专业人员的职业资格。房地产交易中通过经纪机构成交的比例超过60%，一二线城市如北京等成交比例则超过80%。

房地产经纪平台在行业中的功能越发重要，但是经纪公司之间的关系一直是竞争非合作关系。21世纪不动产创始人卢航此前曾表示，经纪公司同行之间只有赤裸裸的竞争关系，谁跟谁都不合作，经纪公司之间，经纪人同行之间，看你成交就想办法搞破坏。

竞争带来诸多行业弊端 当前正面临新拐点

激烈竞争带来了诸多问题，假房源便是其中之一。一直以来，各大找房平台都试图通过技术创新解决假房源这一行业顽疾。交流会上，房天下与21世纪不动产、中原地产等百余家龙头经纪公司代表和协会一同发布了“直链房源 品牌共生”的行业倡议，寄望全行业用真房源共建健康市场。“房源直链”是房天下为根除“假房源”在2018年下半年推出的产品，该产品将各经纪公司内网与房天下开放平台直接对接，还可享受“双重验真”标签，从而保证房源真实度。

与全国整体情况有较大差异，深圳房地产中介行业表现优秀，2016-2018年行业集中度逐渐走高，呈现强者恒强局面。据深圳市房地产中介协会发布的《深圳市房地产中介行业白皮书》数据(截至2019年1月3日)显示，2018年，深圳市房产中介在星级人员、备案地铺、网签单量的CRN4(Q房网、链家、中原、乐有家)均超过65%。

随着2018年市场调整，2017-2018年，行业从业人员的整体情况也发生变化，新增从业人员明显减少。据深房中协数据，与2017年新增61626名中介从业人员相比，2018年新增人员同比减少13.2%，下降至53513人。从新增人员结构来看，对比星级提升、重新申请，新申请人员降幅最为明显，高达26.3%。

2017-2018年深圳房地产中介行业从业人员新增统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

据前瞻产业研究院发布的《中国房地产中介服务行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2012-2017年，房地产咨询销售额TOP10的市场占有率整体而言有所增长，近几年仅2016年出现负增长，2017年实现回升，2017年的市场占有率为17.08%，相较于2016年上升了1.1个百分点。这主要是由于一方面部分房地产咨询企业已经形成规模化，其高度的专业水平和丰富的客户资源在市场较为低迷的背景下更受开发企业青睐;另一方面，房地产咨询企业紧跟市场动向，创新营销模式，尤其是加强移动互联网应用，多渠道、全方位解决不同客户多种需求，有效提升了蓄客量和转化率水平。据前瞻预计，2018年，房地产咨询企业TOP10销售额市场占有率有望进一步上升至17.53%。

2012-2018年中国房地产咨询企业TOP10销售额市场占有率统计情况

数据来源：前瞻产业研究院整理

伴随着市场、渠道、规则和模式的变化，房地产经纪行业当前正面临新的拐点。而从竞争走向合作，成为目前中介行业战局变化的关键点。在6月19日上午举行的2019中国房地产经纪年会上，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃表示，目前房地产市场正在从新房市场向二手房市场过渡，从卖方市场向买方市场过渡;房源客源的渠道从线下的门店为主向线上线下结合在转变;行业规则正在从过去的竞争为主向“竞和”转变;商业模式正在从过去的以直营模式为主向直营与加盟的模式并行转变。

为推动房地产经纪行业合作，早在2016年，21世纪不动产便从房源共享的概念出发，提出“全球范围内最重的房地产特许加盟模式”，并最终提出“M+”的加盟模式，实现了品牌内的房源合作，成为MLS(房源共享系统)在国内最早的行动者。MLS是经纪人以独家房源共享为基础的合作平台，通过设立MLS规则，美国经纪行业重新确定了行业规则，从而避免了一家中介或信息网站房源垄断，维持平衡的行业生态链。

2018年4月23日，国内最大的直营中介公司链家推出“贝壳找房”平台，其CAN合作网络能解决“房”、“客”、“经纪人”之间的联动难题，实现了房源的跨品牌合作。不过，其间的矛盾点在于目前推动行业合作的并非政府等公益、非盈利、不垄断的第三方机构，而是拥有直营门店的商业机构。

房源共享将是未来趋势

柴强在交流会中指出，由行业协会主导的，建立全行业MLS(房源共享系统)是迟早的事情，不过，现在依然难以实现，因为大家都不接受一家代理。目前少数公司建立的基于非一家代理的MLS必须要加强管控，特别要管控佣金的分配。“全行业也不是短时间可以做，慢慢还是往那个方向发展的。”

针对经纪人合作关系，杜鹃分析称：“这个合作关系如果是多方委托就要有明确的契约保证利益是谁的，要不就搞房源客源单方代理。这个制度不完善，是造成我们行业乱象的关键所在，所以大家要看到底实行什么制度，实行现在的多家委托的制度靠什么契约来保证利益。”此外，未来房地产经纪经公司还要建立资源共享关系，实现房源共享联合销售;还要建立合理的利益分配机制，利益关系，实行佣金分享制度。

对于房地产经纪行业未来规则的变化，柴强也提到，诚信专业的服务，深耕社区是不变、永不倒的法则，特别是房源的来源是靠深耕社区来的，客源主要是靠互联网、线上来的。空白科技有限公司创始人杨现领则表示，未来需要对经纪人门槛有一定的限制。“我们希望对消费者有一定的服务基础、标准。我们希望能够展开真正意义上的竞争，就是以服务为本质的竞争。”

房天下控股董事长、中指控股董事长莫天全认为，中国房地产经纪行业十年后格局将发生重大变化：

首先，50%以上的二手房市场还需要中介来服务;

其次，综合服务商和有限服务商将各占50%;独立经纪人占比将达到50%，大部分的独立经纪人将加盟全国品牌服务商，经纪人素质也将大大提高;综合服务商的佣金将在3%左右，有限服务商的佣金为1%;

再者，交易过户中心将不复存在，经纪人不再坚守在小区门口。

那么，在新的形势下，面对行业的深度变革，行业的从业者们该如何应对?莫天全对此也以美国的Opendoor、Zillow、Redfin、Compass四个比较有代表性的公司做了案例分享，分享了三点启示：

1、技术、数据、算法。房地产经纪行业已经不再是简单的传统“撮合”，或者说一个经纪人守着门店就行，技术、数据、算法在经纪人服务中扮演着不可或缺的角色，否则就会缺少竞争力;

2、产品、界面、体验。光有技术、数据、算法还不行，还要让用户感觉舒服，所以在产品的界面、体验当中，不管是徽标、表格填写，还是人和人接触的体验已经成为了房地产经纪很重要的环节;

3、效率、成本、价格。所有的公司都在谈效率，思考如何运用技术提高效率，让成本大幅下降，并在此基础之上让佣金有所降低。刚才通过Opendoor的案例可以看出，在没有额外收取更多的费用前提下，只在传统的佣金基础上加一两个百分点，却能让房屋买卖快速成交，就算加上交易风险的话，这个佣金水平还是降低的，这个降低的前提就是效率的提高和成本的降低。

针对目前房地产经纪行业仍存在的诸多问题，杜鹃透露，住房和城乡建设部将在年内起草出台加强房地产中介行业管理的法律法规，继续建立健全经济机构门店备案和人员实名从业，引导行业有序竞争，防范行业垄断，规范业务委托和代理，实行真房源发布管理和交易进程的披露，规范交易合同和服务收费，完善交易资金的监管，建立损害赔偿制度，开展行业信用评价。

(文章来源：21世纪经济报道——房源共享势在必行，房地产经纪行业拐点来临)。