地产商瞄准城市更新市场 写字楼改造迎投资热

 放眼存量房时代下的房地产业，以"旧楼改造、存量提升"为核心的城市更新模式日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。当前，我国土地闲置或者土地的价值还有很大的发展空间，这也正是城市存量更新发展的机遇，如果重新整合这些存量资源，楼宇经济潜力将得到更大的释放。

值得一提的是，城市存量更新市场尤其是最被关注的写字楼市场存在着大量的机会。数据显示，2016年上海全市共有写字楼大宗交易38笔(包括写字楼32笔，商务园区6笔)，其中涉及改造的项目有7个，占比接近两成。

截至2016年底，上海核心区写字楼存量为704万平方米，非核心区存量为222万平方米;核心区平均空置率大约8.4%，非核心区平均空置率约22.8%，而北京目前写字楼市场是1700万平方米，经济体量十分巨大。这意味着我国写字楼价值还有很大的发展空间。

经过20多年的发展，上海市区甲级写字楼已然成为最具投资价值和稳定回报的优质资产，吸引了大批投资者和企业。但部分现存写字楼存在外观陈旧、设备设施老化、能耗大、缺少配套服务设施等问题，导致其出租率及租金低、管理运营成本居高不下。

通过对写字楼租户的一项调查显示，租户最为关心的三项硬件因素分别是大楼的整体外部形象、商务配套设施、大堂的形象等。同时租户也对物业管理团队提出了很高的要求，大多数租户希望由国际知名物业公司提供服务。

写字楼的改造作为物业改造中的重头戏，为了鼓励写字楼节能减排的发展，发改委对中低端写字楼节能改造成立有“节能发展专项基金”，如果写字楼按照国家的标准进行节能减排，发改委将会给予5000万元的补贴基金。

房地产市场下半场已进入“从量到质”的时代，城市以往可以通过“增量空间调配、异地置换新建”来实现城市更新。而当今亟待“聚焦存量物业、实施有机更新”的就地升级模式，同时写字楼升级改造成为了政府、市场、社会共同努力的方向。

重视租户体验，从使用者角度出发，是传统写字楼改造过程中的重中之重。在如今同质化竞争越来越激烈的背景下，如何运营好也成为改造后项目面临的重要问题，后期还将面临与政府相关部门沟通、税筹等问题。