一线城市地价同比上涨40% 土地市场未来发展前瞻

土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复。但是综合近几个月各项指标走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。

受房地产市场回暖影响，地价持续反弹。

最新发布的报告指出，7月，10大典型城市土地成交建筑面积和土地出让金总量，继6月冲高后有所回落，但土地出让金成交均价和溢价率分别环比上涨6.9和1.3个百分点，

土地市场复苏初期，会出现一定程度的震荡和反复。但是综合近几个月各项指标走势，土地市场“止跌企稳”的形态可以确定，尤其是土地出让金均价已经进入上升通道。

在十大典型城市中，一线城市地价上涨最为明显。数据显示，7月份，土地成交建筑面积为394.8万平方米，环比下跌10%，同比下跌22.5%;成交均价为9205元/平方米，环比下跌1.6%，同比上涨40.1%。

高溢价地块频出，北京成交的7宗土地中，4宗溢价在50%以上，二线城市甚至出现不少溢价率100%以上的地块。

值得注意的是，北京四块高溢价土地均来自北京大兴区。7月3日，北京大兴瀛海一宗含有住宅性质的地块被北京城建以22.8亿元的价格和配建94078平方米限价房的代价摘得。据测算，该宗地的成交楼面单价高达3.6万元/平方米，创区域新高;7月7日，北京大兴区瀛海镇一块住宅用地出让。经过32轮竞价，龙湖首开联合体最终以25.95亿元、配建8.99万平方米限价房的代价竞拍成功。最终该地块的平均楼面价达到3万元/平方米。

继6月土地成交均价增长率冲破0轴线站上正区间，7月继续冲高，伴随着房地产市场回暖，预计下半年土地成交均价有望达到甚至超越2014年的历史高点。随着楼市回暖步伐加快，下半年政府必然加大土地出让推进力度，但是各地推地量增加的原因有所不同，如多数城市为追求卖地利益最大化，会选择等待市场进一步复苏，房企拿地信心大振后，再提高推地量;少数城市，如深圳和上海，是为了抑制房价过快上涨而被迫增加土地供应。

自2014年起土地成交总量持续处于低位，房企土地储备本就不多，加上近期楼市火热，商品住宅成交量屡创新高，消化了房企不少库存量，拿地补仓布局下半年成为房企的头等大事。但无奈政府供应节奏减缓，优质地块少之又少，争夺之间溢价率提高则是必然。

溢价率上涨趋势短期内不变。因为从各地方政府公布的2015年土地供应计划来看，大多数城市有计划地减少土地供应，尤其是一线城市，全线降低未来土地供应量。但房屋需求量并没有减少，僧多粥少的趋势下，溢价率提高毋庸置疑。不过，各城市能级间的分化继续，一线城市土地热度不会降低，土地抢夺或更加激烈，地价有望再上新台阶。二线城市或将出现马太效应，强者愈强，弱者愈弱。而抗风险能力较差的三四线城市，成交规模和成交金额预计将继续萎缩。

由于地价居高不下，合作已经是开发商不得不采用的方式。

中国电建地产集团有限公司副总经理谢苏明在接受记者采访时表示，未来房地产开发合作是趋势。电建在合作过程中主要看各自已有优势，进行优势互补，在开发过程中更好地获取土地资源、降低土地成本，为客户打造出适合需求、更有价值点的产品。在合作伙伴选择上，央企比如招商地产、华润地产等，民企如卓越集团等都是电建的战略伙伴;另外，还与一些金融机构合作，如民生银行和平安地产。