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上海外环外地价秒杀曼哈顿 地王背后一地风险

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 2016-05-25 17:46:20  来源:前瞻产业研究院 E760G0

5月18日,在上海举办的一场拍卖会震惊全国。保利地产以54.5亿元拍得上海浦东新区周浦纯住宅地块,溢价率高达296%,可售住宅楼板价5.45万/平方米!

上海地价“已疯”,外环外地价秒杀纽约曼哈顿

此次近乎疯狂的高地价并非首例。在5月11日的拍卖会上,3.25新政后首次土地出让,一天就产生了三地王。三幅纯住宅地块在短短半年内溢价率均超过100%。

在5月18日竞拍过程中,有多达37家开发商参与,创下参与竞拍开发商数量之最。此次出让地块位于周浦镇,距离浦东最繁华的陆家嘴有14公里。

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数据显示,2015年一家曼哈顿的地产商向上海一家房地产公司出售的一块地价,总价不过2.75亿美元,原建筑面积约30万平方尺。据此推算,即便新建筑面积与老建筑面积一致,楼面价不过5.4万元/平方。而上海外环外的地价已经轻松秒杀了纽约曼哈顿,不可谓不“疯狂”。

一线楼市降温,二线城市楼市接过“涨价棒”

也就在同一天,国家统计局公布了4月份房价数据。与上海地价增幅屡破纪录所不同的是,北京、上海、广州、深圳四个一线城市房价涨幅均所有收窄。其中,上海从3月份4.3%的涨幅收窄至4月份的3.6%。

代替上海领涨的变成了南京、杭州、合肥、厦门、惠州等二线城市,并且二、三线城市涨幅开始扩大。其中南京、厦门同比涨幅已经超过20%。

与二线楼市涨幅相对应的是,土地出让价的不断翻翻和破纪录。前瞻产业研究院数据显示,今年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。有些房企为夺得一块土地不惜背上全年的利润。几乎所有一线和热点二线城市都出现了“面粉比面包还贵”的现象,即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。

“疯狂盛宴”背后是不断放大的风险

国内知名财富管理机构嘉丰瑞德认为,房企疯狂拿地的背后是资金加杠杆的不断输血。以在北京豪掷62亿元拿地的招商蛇口为例,与招商地产合并后,募集的118亿元资金全部投入公司的房地产项目。去年连夺深圳两宗地块的泰和集团负债率达到79.85%。

在“地王”频现背后,是整个行业不断攀升的负债。根据披露的数据,2015年百强企业资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。

房企高负债、高杠杆提升了违约风险。一旦房企旗下的一个项目出问题,很可能会导致多个金融机构要求提前兑付,导致多家房企资金链断裂。依赖土地收入的地方财政债务也将出现违约风险,届时由房企产生的资金问题将波及社会的方方面面,投资国内的资本将无一例外。

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