楼市要变天 这项制度一落地你的钱又要被打劫

过去一年房价涨最凶的城市出了个大招，而这或将切身影响到每一个人!

4月26日，深圳市土地房产交易中心公告显示，深圳龙华新区拟出让一宗商住用地，地块土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，投标保证金9亿元，土地使用期70年，该地块被确认为深圳市商品房现楼发售试点项目。

也就是说，竞得该块土地的开发商不得在建设过程中将房屋预先出售给购房者，需在项目竣工后并证件手续齐全后才能进行销售。

巧合的是，深圳也是最早引入房地产预售制的城市。这个制度最早出现在中国香港，于上世纪80年代末传入深圳，之后中国内地各个地区普遍采用。而现在这一制度即将在深圳迎来变化。

嘉丰瑞德金融数据研究总监Frank表示，从大方向来看，为了抑制一二线城市房价的过快上涨，一二线热点城市都将逐渐从期房销售转为现房销售。从目前需要降温的一线城市来看，完全不需要采用销售期房的方式蓄客。

这一说法也得到深圳中原研究中心王飞的证实，他表示，现行的商品房预售制度存在一定的问题，未来推广现售的可能性很大，此次试点也是对后续推广的一次探索。

一旦该政策推而广之对开发商以及购房者会带来哪些影响?

对开发商：空手套白狼的时代一去不复返

嘉丰瑞德查阅国家统计局数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金，占总到位资金的39.3%，自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。

也就是说，假设一个总投资额为100亿元的房地产项目，开发商只需准备40亿元的自有资金，其他80亿元中的20亿可以通过借贷融资，而剩下的40亿元完全来自预售资金。对于这40亿元资金，开发商无需承担任何利息和风险，完全由购房者来承担。

但是，一旦期房销售的政策落地，开发商的好日子恐怕要到头了，由购房者替开发商承担的这部分零风险零成本的巨额贷款，对不起，得由开发商自己背了，对开发商来说融资的成本变高了，负债也将提高。

表面上看，中小房企将面临出局，开发商将勒紧裤腰带过日子，然而最后这些“苦果”将由消费者接盘。

对消费者：未来将花费更高的代价购房

对消费者而言，现房销售使得购房者能够降低购房到入住的时间，对于购房者来说是一个利好。

但事实上，正如嘉丰瑞德金融数据研究总监Frank所言，开发商投入成本的提高最终一定会体现在房价中，而最终由消费者埋单，而且实行现房销售的话，炒房及转让反而更加方便，买了房就能办证，办完证即可转售，现房还是期房，哪个更方便炒房?结果显而易见。

根据腾讯的一篇《“土地大限”只能由人大释法》的文章，得知70年土地使用权“也不过是一句话的事情”。事实上，拍脑袋决定、朝令夕改的政策变迁事情也屡有发生，政策风险、恐慌心理时刻加重着国内有房者的焦虑。因此，越来越多的中产选择投资优质海外地产基金1期，来规避这些风险，未来，抢购国内一线城市房产的热潮将逐渐冷却，甚至不排除将房地产纳入一项福利制度的可能。