房子越来越卖不动 大举进军养老地产有戏吗？

近日，房地产市场又迎来政策紧缩信号，即央行要求严查消费贷流入房地产，房地产降温趋势不改。在新的政策环境下，房子是越来越难卖，对房地产企业而言，转型之路刻不容缓。而当前养老产业如火如荼，养老地产成为众多房企转型首选。

养老地产潜力分析

客观来说，在市场机会与房企转型的推动下，养老地产的开发确实迎来新的发展机遇。

首先，“十三五”对养老产业的支持与鼓励有助于养老地产的发展。例如：河南等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。

其次，老龄化进程的加快，散放式经营已经很难适应未来市场需求，一个管理规范、市场运营高效以及服务到位的养老需求市场基础已经形成。集中养老是未来养老的发展趋势，也是解决低收入老人养老问题的重要渠道，同时可以让老年人摆脱孤单、享受生活。

第三，老年消费者对养老地产的购买力不断提高。购买力是以收入来做保证的，老年人的经济收入状况是决定老年市场规模和容量的关键因素。老年人经济收入的主要来源是子女或亲属供养、老年人离、退休金和劳动收入以及社会保险和救济。2010年，仅退休金一项就将增加到8383亿元，到2020年将为28145亿元，2030年将为73219亿元。

2010-2030年我国退休金支出金额预测（单位：亿元）

资料来源：前瞻产业研究院《养老地产投资机会分析报告》

第四，购房者对老年房产的购买意向逐渐增强。随着社会进步和经济收入的提高，老年人正在逐步抛弃"重积蓄、轻消费"、"重子女、轻自己"的传统观念，老年人的住宅消费观念也发生改变。根据调研分析，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。

我国老年人期望入住方式所占的比重（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院《养老地产投资机会分析报告》

最后，当前，养老地产市场仍然是个朝阳产业，市场需求空间巨大。截至2016年年末，全国60岁及以上人口达到2.31亿人，占总人口的16.7%；65岁及以上人口达到1.50亿人，占总人口的10.85%。预计到2035年，我国60岁及以上老年人人数将增加到4.18亿，占总人口的29%，即每3-4个人中就有一个老人；到21世纪中叶，我国65岁及以上老年人人数将超达4.8亿。

基于上述原因，房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后，也为企业内部中长期现金流的逐渐形成作铺垫。

养老地产存在问题

尽管养老地产前景广阔，但存在的种种问题同样不容忽视。目前，我国处于老龄化初期，虽然已经开始出现老年专项市场，但由于老龄化并未加剧，该市场对养老地产的需求量并不大，加上养老人群的收入水平普遍不高以及养老消费理念较为落后（即，主要依赖儿女），致使养老地产仍处于发育期。

养老市场的成熟以及企业发展的需要，也将促进政府完善养老政策，不仅健全养老社会保障制度让客人放心消费，还将在拿地、金融、经营等方面给予支持，为企业发展提供良好的外部环境。

养老地产发展的关键要素

资料来源：前瞻产业研究院《养老地产投资机会分析报告》

此外，目前大多养老地产产品层次较低，主要以住房建设为主，少量配套设施为辅，产业链整合度较低，缺乏全过程的开发理念，没有满足老年专项市场的个性化需求。

同时，养老地产的发展缺乏国家政策的支持，例如土地、金融、税收等政策，这对于处于行业生命周期上升期的养老地产来说，增加了拿地、规划建设与经营管理等各个环节的不确定性。

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