2014年中国城市综合体行业发展现状浅析

随着中央对房地产管控政策的不断出台，房地产行业一片愁云惨淡，自2013年以来，全国房地产开发景气指数一直保持在98以下。2014年3月份房地产开发景气指数为96.40。房地产行业不论是投资开发还是销售成交情况，都十分不妙，而“城市综合体”却异军突起，十分活跃，似乎任何地产开发，涉及到“城市综合体”，就是灵丹妙药。

根据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》显示，在全国重点城市综合体存量中，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先全国，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市；而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。

对全国重点城市的综合体项目按区域属性进行分类后可见，核心区的综合体项目比例在32.8%左右，尽管城市核心区通常是商业最发达的区域，但城市综合体的兴起并不以核心区为主战场。主要原因可能有两点：第一，在城市综合体兴起之时，市中心区域可利用的商业地块有限。第二，城市综合体内部可以实现功能互补，资源共享，一定程度上可以借助自身达到人流量的内部循环而不过分依托外部环境。从数据来看，城市副中心区的城市综合体存量最大，占比达到50%，而城市新区型城市综合体正逐步兴起。

针对全国重点城市已经开业的城市综合体指数，将综合体区域属性和物业类型进行交叉分析后可以发现，城市核心区的综合体以商业+办公+酒店为主流；城市副中心区的综合体以商业+办公+公寓组合为主；城市新区的综合体以商业+办公+酒店组合为主，公寓占比也较为突出。

从城市角度分析，前瞻预计未来3-5年内城市综合体增量将以中西部为主，其中成都与昆明的增量惹人注目，根据昆明城市综合体的建设规划与在建项目统计，未来增量将达到1878万平方米，成都的增量达到1913万平方米。而合肥、西安、贵阳、武汉几个中西部重点城市，增量均在600万平方米以上。

2014-2016年全国17个重点城市的城市综合体增量预估（单位：万平方米）

通过以上数据来看，可以预计几乎所有的一二线城市的城市综合体都会疯狂增加，然而疯狂增加的背后，是否进行过理智的判断？亦或是房地产最后的疯狂。城市综合体产能过剩的局面已初现倪端，房地产又该何去何从？